Fiscalidad 2026: Guía rápida para alquileres vacacionales en Andalucía (sin sustos)

20may. 2026 by admin_r2inmoshare

Vivienda turística en Nerja con toques corporativos

viviendas turísticas en la Axarquía o en la Costa Tropical siempre ha sido una aventura, pero llegados a mayo de 2026, el panorama normativo y fiscal ha dado un giro importante. Si tenéis propiedades en Torrox, Torre del Mar o , sabréis que la tranquilidad solo se consigue estando al día.

Entre el nuevo estatal, los cambios en el decreto andaluz y los plazos de Hacienda, es normal que sintáis un poco de vértigo. Pero que no cunda el pánico. En este post vamos a desgranar de forma sencilla qué necesitáis para dormir tranquilos y, sobre todo, para que vuestro negocio siga siendo rentable y legal.

1. El gran cambio de 2026: El Número de Registro Único (NRUA)

Si hay algo que ha marcado este año es la consolidación del Registro Único de Arrendamientos (RUA). Desde julio del año pasado, ya no basta con tener el número de la Junta de Andalucía (ese que empieza por VFT/MA o VFT/GR).

Ahora, para poder publicar en plataformas como o , es obligatorio contar con el NRUA. Este número se solicita a través de la Ventanilla Única Digital estatal y sirve para que la administración cruce datos de forma automática.

¿Qué debéis saber sobre el NRUA en 2026?

  • 🏠 Validación registral: El sistema verifica que la vivienda existe y que los datos coinciden con el Registro de la Propiedad.
  • 🕒 Vigencia: No es eterno. Tened en cuenta que el registro tiene una validez temporal y debéis estar atentos a las renovaciones automáticas si la actividad sigue vigente.
  • 🚫 Sin número no hay anuncio: Las plataformas ya están bloqueando de forma sistemática cualquier anuncio que no incluya un NRUA válido y verificado.

2. Decreto 31/2024: La madurez de la andaluza

Aunque el decreto se aprobó hace un tiempo, es ahora en 2026 cuando estamos viendo su aplicación más estricta. Ya no hay "periodos de gracia".

Uno de los puntos que más está afectando a nuestras zonas (especialmente en municipios como Nerja o Motril) es la compatibilidad urbanística. Ahora, en vuestra declaración responsable, debéis manifestar que la vivienda es compatible con el uso turístico según el ayuntamiento correspondiente.

💡 Ojo con los AFO: Si vuestra vivienda está en situación de "asimilado a fuera de ordenación" (muy común en zonas rurales de la Axarquía), recordad que el decreto prohíbe el uso turístico salvo excepciones muy concretas justificadas por informes municipales.

Gestión financiera y fiscal en inmoShare
Gestionar los impuestos de tus viviendas turísticas es más sencillo con las herramientas adecuadas.

3. La fiscalidad paso a paso: ¿Qué pagamos en 2026?

La fiscalidad no ha cambiado en su esencia, pero sí en el control que ejerce Hacienda. Aquí tenéis el resumen de lo que debéis declarar según vuestra situación:

A. Si sois residentes fiscales en España (IRPF)

Declararéis los ingresos como rendimientos del inmobiliario.

  • Gastos deducibles: Podéis deducir , seguros, comunidad, suministros y reparaciones, pero solo proporcionalmente a los días que la vivienda haya estado alquilada.
  • Sin reducción del 60%: Recordad que el alquiler vacacional no disfruta de la reducción por vivienda habitual.
  • IVA: En el 95% de los casos, el alquiler vacacional está exento de IVA. Solo tendréis que cobrar el 10% de IVA si ofrecéis servicios propios de la industria hotelera (limpieza diaria, cambio de sábanas durante la estancia, desayuno, etc.).

B. Si no sois residentes (IRNR)

Si sois propietarios extranjeros (algo muy habitual en nuestra costa):

  • Residentes UE/EEE: Pagáis un 19% sobre el rendimiento neto (podéis deducir gastos).
  • Resto del mundo: Pagáis un 24% sobre el ingreso bruto (sin posibilidad de deducir gastos).

C. El Modelo 179 y la Directiva DAC7

Las plataformas ya informan directamente a Hacienda de vuestros ingresos. Por eso, aseguraros de que lo que declaráis coincide al céntimo con lo que aparece en vuestros extractos de Booking o Airbnb. En 2026, las inspecciones automáticas por discrepancias de datos son el pan de cada día.

4. Veri*factu se pospone: Un respiro hasta 2027

Aquí traemos buenas noticias para vuestra gestión diaria. Aunque se esperaba que el sistema Veri*factu (el software de facturación verificable que envía los datos a Hacienda en tiempo real) entrara en vigor este año, el Real Decreto-ley 15/2025 ha pospuesto su obligatoriedad hasta el 1 de enero de 2027.

Esto significa que:

  1. Tenéis todo 2026 para adaptar vuestros sistemas de facturación.
  2. No necesitáis enviar facturas en tiempo real todavía, pero sí debéis aseguraros de que vuestro software sea capaz de generar facturas legales y trazables.

En inmoShare, ya estamos trabajando para que nuestra herramienta de facturación sea 100% compatible con Verifactu mucho antes de que llegue la fecha límite. ¡Mejor prevenir que curar!

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La Costa Tropical sigue siendo un imán para el turismo, pero la gestión debe ser impecable.

5. El día a día: Registro de viajeros y seguridad

No olvidéis que la fiscalidad va de la mano de la seguridad. El sistema SES.HOSPEDAJES sigue siendo obligatorio. Cada vez que entra un huésped en vuestro apartamento de Torre del Mar, tenéis 24 para enviar sus datos a las autoridades.

El incumplimiento de esto no solo conlleva multas administrativas de seguridad, sino que puede desencadenar una inspección de actividad que termine revisando vuestras cuentas fiscales.

¿Cómo te ayuda inmoShare?

Llevar todo esto en la cabeza es agotador. Por eso, en inmoShare hemos diseñado la única plataforma capaz de unificar las ventas y todos los tipos de alquiler (larga temporada, invierno y vacacional) en un solo lugar. Así os ayudamos a cumplir con la ley:

  • 🔄 Channel Manager: Sincroniza vuestra disponibilidad en tiempo real con Airbnb, Booking.com y Holidu vía API, evitando overbookings que generan problemas fiscales y cancelaciones costosas.
  • 💰 Motor de Reservas Propio: Procesad pagos a través de vuestro banco, PayPal o Stripe. Al tener el control del cobro, la generación de facturas es automática y precisa para vuestras declaraciones.
  • 📑 Facturación Veri*factu Ready: Nuestra herramienta de facturación ya contempla los requisitos de la nueva normativa para que el salto a 2027 sea invisible para vosotros. Incluye la liquidación a propietarios terceros, facilitando vuestra contabilidad si gestionáis carteras de otros.
  • 📧 Automatización: Envío automático de los datos de matching y en el idioma del cliente, asegurando que toda la documentación legal esté siempre en orden.

Si queréis dejar de preocuparos por los cambios legales y centraros en lo que de verdad importa —hacer crecer vuestra agencia—, es hora de dar el salto a una herramienta que entienda el mercado andaluz.

¡Nos leemos en las redes! No olvidéis seguirnos para estar al tanto de todas las novedades del sector:

Profesional inmobiliario gestionando alquileres