Se han cumplido tres años desde la entrada en vigor de la Ley 12/2023 por el Derecho a la Vivienda, y el panorama inmobiliario en nuestra región, desde Torrox hasta Almuñécar, ha experimentado una transformación sin precedentes. Lo que en mayo de 2023 nació con la intención de facilitar el acceso al hogar, ha derivado en 2026 en un mercado donde la vivienda habitual escasea y el alquiler de temporada se ha consolidado como el refugio preferido de los propietarios.
Si gestionáis una agencia en la Axarquía o la Costa Tropical, habréis notado que el perfil de vuestro inventario ha cambiado drásticamente. En este artículo analizamos por qué este fenómeno no es una moda pasajera, sino una respuesta estructural a un marco legislativo que sigue generando dudas.
El gran trasvase: ¿Por qué la vivienda habitual está en mínimos?
Desde aquel mayo de 2023, la oferta de alquiler permanente en la provincia de Málaga ha caído aproximadamente un 30%. Los datos de mediados de 2026 confirman que los precios han subido un 30,7% de media en estos tres años. ¿El motivo? La inseguridad jurídica percibida por los arrendadores.
Muchos propietarios, temerosos de las prórrogas extraordinarias de hasta tres años y de los topes de renta en las posibles zonas tensionadas, han optado por retirar sus inmuebles del mercado de larga estancia. ¿A dónde han ido a parar? Principalmente a dos modalidades:
- Venta de segunda mano: Aprovechando que los precios de compraventa siguen en niveles altos en zonas como Torre del Mar.
- Alquiler de temporada: Un modelo que, al regirse por el Código Civil y el uso distinto de vivienda, permite una mayor flexibilidad en las rentas y la duración de los contratos.
En Málaga, se estima que el 13% de los nuevos contratos firmados este año ya son bajo la modalidad de temporada, una cifra que en municipios costeros de la Axarquía es incluso superior debido a la alta demanda de nómadas digitales y trabajadores temporales.
Radiografía del mercado en 2026: Torrox, Torre del Mar y Almuñécar
El impacto de la ley no ha sido uniforme. Mientras que en el interior de la provincia el mercado es más estático, nuestra costa vive una realidad vibrante y compleja:
- Torre del Mar: Sigue siendo el motor de la Axarquía. El precio del alquiler de pisos se sitúa ya en los 13,56 €/m², con una rentabilidad para el inversor que oscila entre el 5,2% y el 6,5%. Aquí, la demanda de alquiler de temporada es altísima, especialmente para viviendas de 2 y 3 dormitorios con terraza.
- Torrox: Se ha consolidado como el destino favorito para el mercado internacional. Con un alquiler medio que ronda los 11-12 €/m², zonas como El Morche o Peñoncillo han visto cómo casi toda la nueva oferta se vuelca hacia el alquiler temporal o las viviendas turísticas, buscando esquivar la regulación de la vivienda habitual.
- Almuñécar: En la Costa Tropical, la rentabilidad media se mantiene en un sólido 4,47%, pero hemos detectado picos de hasta el 6% en apartamentos bien ubicados gestionados como alquiler de corta y media estancia.
Esta situación nos obliga a los profesionales a ser más expertos que nunca en la gestión de diferentes tipologías de contratos. No se trata solo de "alquilar", sino de saber bajo qué paraguas legal estamos operando para proteger tanto al propietario como a vuestra agencia.
El laberinto legal: Justificación y riesgos del contrato de temporada
¡Cuidado! No todo vale. En este 2026, el Gobierno ha intensificado las inspecciones para evitar el fraude de ley. Muchos pensáis que poner "Contrato de Temporada" en el encabezado es suficiente para saltarse la Ley de Vivienda, pero no es así.
Para que un contrato sea válidamente de temporada en 2026, debéis aseguraros de que:
- Exista una causa real: El inquilino debe tener una vivienda habitual en otro lugar. Ya sea por estudios, trabajo temporal o una reforma en su casa, la temporalidad debe estar documentada y justificada en el contrato.
- No sea la residencia principal: Si el inquilino no tiene otro hogar, un juez recalificará el contrato como "vivienda habitual" automáticamente, otorgándole el derecho a quedarse hasta 5 o 7 años con las rentas limitadas.
Además, recordad que, según el RD-ley 15/2025, la entrada en vigor de Veri*factu se ha pospuesto hasta 2027. Esto os da un respiro para digitalizar vuestra facturación, pero no os confiéis: la transparencia fiscal es la prioridad absoluta de la administración ahora mismo.
¿Cómo te ayuda inmoShare a navegar este cambio?
En este escenario donde la línea entre la larga temporada, el alquiler invernal y el vacacional es cada vez más fina, trabajar con herramientas obsoletas es un riesgo que no podéis correr. inmoShare nace precisamente para resolver este rompecabezas.
Somos el único software inmobiliario diseñado para gestionar VENTAS y todos los tipos de ALQUILER (larga temporada, invierno y vacacional) desde una sola plataforma. ¿Cómo se traduce esto en vuestro día a día?
- Channel Manager Integrado: Si vuestros propietarios deciden pasar su piso de Torre del Mar al alquiler de temporada o vacacional, podéis sincronizar la disponibilidad en tiempo real con Airbnb, Booking.com y Holidu vía API. Se acabaron las sobre-reservas y el caos de calendarios manuales.
- Gestión de Requerimientos CRM: Nuestro sistema detecta automáticamente si un cliente busca temporada o larga estancia, permitiéndoos segmentar vuestra base de datos de forma inteligente.
- Red MLS de la Axarquía: Tendréis acceso a más de 5.900 propiedades activas, de las cuales unas 1.500 están listas para compartir de forma inmediata. Si no tenéis el producto de temporada que busca vuestro cliente, lo encontraréis en nuestra red con vuestra propia marca.
- Facturación Veri*factu Ready: Aunque se haya pospuesto a 2027, nuestro sistema de facturación ya está preparado para cumplir con la normativa, facilitando la liquidación a propietarios terceros de forma automatizada.
Conclusión: Adaptarse para liderar
Tres años después de la Ley de Vivienda, queda claro que el mercado no va a volver atrás. La flexibilidad es la nueva norma. Las agencias que prosperan en Torrox, Motril o Torre del Mar son aquellas que han sabido diversificar su cartera y ofrecer soluciones tanto al inversor que busca rentabilidad inmediata como al propietario que busca seguridad.
No veáis la ley como un muro, sino como un cambio de terreno de juego. Con la tecnología adecuada y un conocimiento profundo de la normativa local, vuestra agencia puede posicionarse como el referente experto que el mercado demanda ahora mismo.
¿Estáis preparados para dar el salto a la gestión integral? En inmoShare estamos listos para acompañaros.
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