El panorama del alquiler vacacional en España ha dado un giro de 180 grados. Si gestionáis propiedades o sois dueños de viviendas turísticas en zonas como Torrox, Torre del Mar o Almuñécar, habréis notado que las reglas del juego ya no son las mismas que hace un par de años. Desde abril de 2025, la reforma de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) ha blindado la capacidad de decisión de las comunidades de vecinos, y en este 2026, la normativa ya está plenamente asentada, generando un impacto directo en el mercado inmobiliario de la Costa del Sol y la Costa Tropical.
Ya no basta con obtener la licencia de la Junta de Andalucía y empezar a recibir huéspedes. Ahora, el papel de vuestros vecinos es más determinante que nunca. En este artículo vamos a desgranar qué significa exactamente esta "mayoría del 60%", cómo afecta a los costes de mantenimiento y qué herramientas tenéis a vuestra disposición para navegar este nuevo escenario legal sin morir en el intento.
La mayoría de los 3/5: El adiós al "vale todo"
Hasta hace poco, si los estatutos de una comunidad no prohibían expresamente el uso turístico, un propietario podía iniciar la actividad sin pedir permiso. Esto ha cambiado radicalmente con la Ley Orgánica 1/2025, que modificó los artículos 7 y 17.12 de la LPH.
A día de hoy, para que una nueva vivienda se incorpore al mercado de viviendas turísticas dentro de un bloque de pisos, necesita la autorización previa y expresa de la junta de propietarios. Y no sirve una mayoría simple; la ley exige una doble mayoría cualificada:
- Votos: El 60% de los propietarios (3/5 partes) debe votar a favor del acuerdo.
- Cuotas: Esos mismos propietarios deben representar al menos el 60% de las cuotas de participación del edificio.
Dato clave: Esta mayoría computa sobre el total de propietarios, no solo sobre los que asistan a la reunión. Esto significa que la abstención o la ausencia juegan, en la práctica, en contra de la autorización.
Si vuestra agencia opera en la zona de la Axarquía, sabéis que muchos edificios cuentan con una mezcla de residentes locales y propietarios extranjeros. Conseguir ese 60% requiere una labor de gestión y diplomacia inmobiliaria que antes no era necesaria.
El recargo del 20%: Un coste extra a tener en cuenta
Otro de los puntos calientes de la reforma es la capacidad de las comunidades para imponer un recargo de hasta el 20% en las cuotas ordinarias de gastos comunes.
La lógica de la ley es que las viviendas turísticas generan un mayor uso de las zonas comunes (ascensores, limpieza, mantenimiento de piscina), lo que justifica que contribuyan en mayor medida. Si gestionáis una cartera en Motril o Nerja, debéis asesorar a vuestros propietarios sobre este posible incremento en sus costes fijos.
Este recargo no es automático; también debe ser aprobado por la misma mayoría de 3/5. Sin embargo, es una herramienta que muchas comunidades están utilizando como "moneda de cambio" para permitir la actividad: "te dejamos alquilar, pero a cambio pagas un poco más de comunidad".
¿Qué pasa con las viviendas que ya tenían licencia?
Esta es la pregunta del millón en nuestras oficinas. La ley establece que la reforma no tiene carácter retroactivo. Esto significa que si vuestra vivienda ya estaba operando legalmente antes del 3 de abril de 2025, podéis continuar con la actividad sin necesidad de pedir ese permiso de 3/5 ahora.
Sin embargo, hay matices. Aunque la comunidad no pueda prohibiros la actividad si ya teníais los derechos adquiridos, sí que podría aprobar por mayoría el recargo del 20% en los gastos comunes basándose en el uso intensivo de la finca. Por eso, mantener una buena relación con los vecinos y una gestión profesional de los huéspedes es vital para evitar conflictos en las juntas.
Impacto real en la Axarquía y la Costa Tropical
En municipios como Torrox-Costa, donde el volumen de viviendas turísticas es altísimo, estamos viendo cómo la oferta de nuevas licencias se está ralentizando. Los inversores que buscan comprar para explotar en plataformas como Airbnb o Booking ahora exigen ver el acta de la última junta de propietarios antes de firmar las arras.
En la Costa Tropical, concretamente en Almuñécar y Salobreña, la situación es similar. La presión vecinal en los bloques de primera línea de playa ha llevado a muchas comunidades a votar prohibiciones preventivas del uso turístico. Como profesionales, vuestro valor añadido ahora es conocer qué edificios son "friendly" para el alquiler vacacional y cuáles han cerrado la puerta definitivamente.
Atención: En Andalucía, operar sin el consentimiento de la comunidad o sin la licencia debidamente registrada puede acarrear sanciones de hasta 600.000 euros. No es algo con lo que se deba jugar.
¿Cómo te ayuda inmoShare en este nuevo entorno legal?
Gestionar viviendas turísticas en 2026 requiere una precisión quirúrgica. Ya no solo se trata de encontrar clientes, sino de cumplir con una normativa cambiante y mantener un control total sobre quién entra y sale de las propiedades para evitar problemas con los vecinos.
En inmoShare, somos el único software que integra la gestión de VENTAS y ALQUILERES (larga temporada, invierno y vacacional) en una sola plataforma. Así es como nuestras herramientas te facilitan la vida:
- Channel Manager: Evitad el temido "overbooking" y los ruidos innecesarios por cancelaciones de última hora. Nuestro Channel Manager sincroniza en tiempo real vuestra disponibilidad con Airbnb, Booking.com y Holidu mediante API oficial.
- CRM Especializado: Llevad un registro exhaustivo de cada propiedad. Podéis anotar si la comunidad ha aprobado la actividad, si existe el recargo del 20% y adjuntar las actas de la comunidad directamente en la ficha del inmueble dentro de nuestro software inmobiliario.
- Mailing Automático: Informad a vuestros propietarios de cualquier cambio legislativo de forma masiva y profesional con nuestro sistema de mailing para inmobiliarias, enviando la información en el idioma de cada cliente automáticamente.
- Gestión de Facturación: Con la normativa Veri*factu en el horizonte (recordad que su entrada en vigor se ha pospuesto hasta 2027 según el Real Decreto-ley 15/2025), tener un sistema que cumpla con los requisitos legales de facturación a terceros y propietarios es una garantía de tranquilidad.
- Red MLS: Si una propiedad ya no puede destinarse a alquiler turístico por veto vecinal, no perdáis al cliente. Gracias a nuestra MLS, podéis ofrecerle otras 1.500 propiedades listas para compartir o buscar un inquilino de larga temporada entre nuestra red de agencias colaboradoras en la zona de Málaga y Granada.
Conclusión: Profesionalización o riesgo
La era del alquiler vacacional amateur en bloques de viviendas se está terminando. La reforma de la Ley de Propiedad Horizontal busca un equilibrio entre el derecho al descanso de los residentes y la rentabilidad económica del turismo.
Para las agencias que operáis en la Costa del Sol y la Costa Tropical, esto representa una oportunidad de oro para destacar. Si sois capaces de asesorar a vuestros clientes sobre estas mayorías del 60%, gestionar los posibles recargos y asegurar una convivencia armoniosa mediante herramientas tecnológicas, seréis imprescindibles.
No olvidéis que el éxito en el sector inmobiliario de hoy no depende de cuántas llaves tengáis, sino de lo bien que gestionéis la información y la normativa que rodea a esas llaves.
¿Tenéis dudas sobre cómo aplicar estos cambios en vuestra cartera de inmuebles? Estamos aquí para ayudaros a automatizar vuestra agencia y que os centréis en lo que de verdad importa: cerrar acuerdos.
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