El aplazamiento de Veri*factu hasta 2027 ya está convalidado por el Congreso. Para las inmobiliarias, esta decisión ofrece más tiempo para adaptar los sistemas de facturación, revisar los procesos con propietarios y evitar cambios improvisados en plena temporada de alquileres.
Pero conviene aclarar un punto importante: la convalidación no se ha producido ahora, en septiembre de 2026. El Congreso aprobó el aplazamiento el 11 de diciembre de 2025, mediante la convalidación del Real Decreto-ley 15/2025. La resolución correspondiente se publicó posteriormente en el Boletín Oficial del Estado.
Por tanto, a fecha de publicación de este artículo, el calendario vigente queda establecido en dos fechas diferentes:
- 1 de enero de 2027: para las sociedades y demás contribuyentes del Impuesto sobre Sociedades.
- 1 de julio de 2027: para autónomos y el resto de obligados tributarios incluidos en el reglamento.
La pregunta para el sector inmobiliario es clara: ¿cómo aprovechar este margen de adaptación sin dejar toda la preparación para las semanas anteriores a la entrada en vigor?
Las nuevas fechas afectan de forma distinta a cada inmobiliaria
No todas las agencias inmobiliarias tienen la misma estructura fiscal ni trabajan con los mismos emisores de facturas.
Una agencia constituida como sociedad mercantil, por ejemplo una empresa que gestiona alquileres vacacionales en Torrox, Nerja o Almuñécar, tendrá que contar con un sistema adaptado desde el 1 de enero de 2027 si tributa por el Impuesto sobre Sociedades.
En cambio, un profesional autónomo que gestione alquileres de larga temporada en Torre del Mar, compraventas en Motril o viviendas turísticas en la Costa Tropical dispondrá, con carácter general, hasta el 1 de julio de 2027.
Esta diferencia es especialmente relevante para las agencias que combinan varias actividades:
- Intermediación en compraventas.
- Gestión de alquileres de larga duración.
- Alquileres de invierno.
- Gestión de viviendas turísticas.
- Cobro de reservas y servicios adicionales.
- Facturación de comisiones a propietarios.
- Emisión de facturas en nombre de terceros.
Una misma inmobiliaria puede tener que coordinar distintas series, emisores y tratamientos fiscales. Por eso, la adaptación no consiste únicamente en instalar un programa nuevo. También implica comprobar cómo se registran las operaciones, quién aparece como emisor y qué información se entrega al propietario o a la gestoría.
¿Qué cambia para la facturación a propietarios?
El impacto más delicado se encuentra en la gestión de inmuebles pertenecientes a terceros.
En el alquiler vacacional es habitual que la agencia gestione la reserva, cobre al huésped y después liquide al propietario la cantidad que le corresponde. Sin embargo, la factura no siempre debe emitirse a nombre de la agencia. En determinadas estructuras, el propietario es quien debe figurar como emisor de la factura correspondiente a la estancia, mientras que la agencia factura su propia comisión o sus servicios de gestión.
Este flujo puede generar errores si se controla con hojas de cálculo, documentos separados o programas que no distinguen entre:
- La renta o importe de la reserva.
- La comisión de la agencia.
- Los gastos de limpieza.
- Los suministros.
- Las reparaciones.
- Las liquidaciones al propietario.
- Los servicios adicionales contratados por el huésped.
¿Qué ocurre si se mezcla la numeración de la agencia con la del propietario? ¿Y si una factura se corrige en un documento externo sin conservar adecuadamente la trazabilidad? ¿Cómo se demuestra después qué parte correspondía a cada emisor?
El aplazamiento permite revisar estos procesos con tiempo. No obstante, las inmobiliarias que trabajan con varios propietarios deberían empezar ya por identificar:
- Quién debe emitir cada factura.
- Qué series de facturación necesita cada sociedad o propietario.
- Qué operaciones corresponden a la agencia y cuáles al titular del inmueble.
- Cómo se registran las facturas rectificativas y los abonos.
- Cómo se entregan los estadillos a los propietarios y a las gestorías.
Dos fechas, pero una misma necesidad: trazabilidad
El aplazamiento no elimina las obligaciones técnicas del reglamento. Simplemente desplaza el momento en que los sistemas deberán estar adaptados.
Los programas de facturación deben permitir mantener la integridad y la trazabilidad de los registros. En la práctica, esto significa que las facturas no deberían poder modificarse de forma arbitraria una vez emitidas y que las correcciones deben realizarse mediante los procedimientos correspondientes.
Para una inmobiliaria, la trazabilidad debe abarcar mucho más que la factura final. También debe permitir relacionar cada documento con:
- El cliente o huésped.
- El propietario.
- La vivienda.
- La reserva o contrato.
- El importe cobrado.
- La comisión aplicada.
- Los gastos imputados.
- La liquidación realizada.
En una operación sencilla, esta relación puede parecer fácil. Pero imaginad una agencia de Almuñécar que gestiona decenas de viviendas, recibe reservas desde diferentes canales y trabaja con propietarios españoles y extranjeros. Si cada operación se registra en una herramienta distinta, aumenta el riesgo de duplicidades, errores de numeración y diferencias entre las cantidades cobradas y las finalmente liquidadas.
El aplazamiento no debería convertirse en una espera pasiva
Disponer de más tiempo no significa que sea recomendable esperar hasta diciembre de 2026 para las sociedades o hasta junio de 2027 para los autónomos.
La adaptación requiere tomar decisiones operativas. Entre ellas:
1. Revisar el mapa de emisores
¿Facturáis siempre a nombre de la agencia? ¿Existen propietarios que deben emitir sus propias facturas? ¿Gestionáis varias sociedades o marcas?
La respuesta determinará la configuración de las series, numeraciones, plantillas, logotipos e IBAN asociados a cada emisor.
2. Separar ingresos y gastos
La facturación inmobiliaria no se limita a registrar reservas. También hay que controlar fianzas, cuotas mensuales, limpiezas, reparaciones, suministros, comunidades, IBI y otros gastos asociados al inmueble.
Una estructura separada facilita tanto la revisión interna como la información que recibe cada propietario.
3. Revisar la comunicación con la gestoría
La gestoría debe recibir información coherente y ordenada. Exportar documentos de diferentes programas o enviar archivos sin una relación clara con las reservas puede complicar las comprobaciones trimestrales.
4. Probar el sistema con operaciones reales
No basta con crear una factura de prueba. Es recomendable simular una reserva de vivienda turística, una mensualidad de larga temporada, una liquidación a propietario, una factura de comisión y una rectificativa.
Solo así se puede comprobar si el sistema refleja la operativa diaria de la agencia.
¿Cómo te ayuda inmoShare?
inmoShare integra la facturación dentro del mismo entorno en el que gestionáis clientes, propiedades, reservas y propietarios. La plataforma está adaptada al reglamento de sistemas de facturación y permite trabajar con elementos como QR de verificación, huella criptográfica y cadena de registros.
La ventaja para una inmobiliaria no está únicamente en emitir una factura, sino en mantener conectado todo el proceso.
Facturación en modo tercer-propietario
Cuando la operación corresponde al propietario, podéis seleccionar el emisor adecuado y generar la factura con sus datos fiscales, su serie y su numeración correlativa. La comisión de la agencia puede mantenerse separada para evitar mezclar conceptos.
Esto resulta especialmente útil en la gestión de viviendas turísticas de la Axarquía y la Costa Tropical, donde la agencia puede cobrar al huésped, liquidar al propietario y facturar sus servicios dentro del mismo flujo.
Múltiples emisores
inmoShare permite configurar diferentes emisores con su propio:
- CIF o NIF.
- Serie y numeración.
- Logo.
- IBAN.
- Plantilla.
- Permisos de acceso.
Así podéis gestionar la empresa principal, una sociedad de alquileres, propietarios particulares o entidades asociadas sin tener que mantener programas independientes para cada caso.
Estadillos y control de propietarios
Los propietarios pueden recibir información organizada por reserva, mes, trimestre o año. En los estadillos se pueden reflejar ingresos, comisiones y gastos imputables, con la posibilidad de controlar qué información se muestra en cada caso.
Esto reduce los intercambios manuales de documentos y facilita la preparación de la información para la gestoría.
Conexión con reservas y CRM
Las reservas procedentes del motor de reservas, de Airbnb o de Booking.com pueden vincularse con la ficha del cliente, la vivienda y el propietario. De esta manera, se evita volver a introducir manualmente datos que ya existen en el CRM.
Además, la facturación se integra con el resto de la gestión: cobros, gastos, recibos de larga temporada, limpiezas y liquidaciones.
inmoShare es el único software que gestiona de forma integrada compraventas y todos los tipos de alquileres: larga temporada, alquileres de invierno y viviendas turísticas. Esa combinación permite que una agencia no tenga que separar sus operaciones en diferentes plataformas cuando cambia el tipo de inmueble o de cliente.
Podéis consultar más información sobre el módulo de facturación Veri*factu para inmobiliarias, el CRM inmobiliario y la solución completa para agencias inmobiliarias.
Qué debería hacer ahora una agencia inmobiliaria
Con las fechas ya definidas, una planificación razonable podría ser la siguiente:
- Durante 2026: identificar emisores, revisar series y ordenar los procesos de facturación.
- Antes de enero de 2027: las sociedades deben tener sus sistemas preparados y operativos.
- Durante el primer semestre de 2027: autónomos y demás obligados deberían completar sus pruebas y adaptación.
- De forma continua: revisar los cambios normativos y coordinar la configuración con la asesoría fiscal.
El aplazamiento ofrece margen, pero también permite hacer las cosas correctamente. La cuestión no es solo cuándo será obligatorio Veri*factu, sino si el sistema elegido refleja la realidad de vuestra agencia.
¿Podéis identificar en una sola pantalla qué parte de una reserva corresponde al propietario, cuál es vuestra comisión y qué gastos deben liquidarse? ¿Podéis corregir una factura manteniendo su trazabilidad? ¿Puede vuestra gestoría recibir la información sin reconstruir cada operación manualmente?
Responder ahora a estas preguntas ayudará a evitar problemas cuando llegue el calendario obligatorio.
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