La Junta de Andalucía revisará el artículo 24 del Reglamento General de la LISTA, una norma que actualmente dificulta la construcción de viviendas aisladas en suelo rústico cuando existe otra edificación en un radio de 200 metros.
El anuncio se realizó el 11 de septiembre de 2026, durante el foro Málaga en transformación, organizado por Diario Sur. Francisco Javier Díaz, director general de Ordenación del Territorio de la Junta de Andalucía, explicó que se estudiará una modificación para adaptar la regulación a territorios como la Axarquía y el litoral malagueño.
La frase que mejor resume el cambio de enfoque es clara:
«No se puede tratar igual a la campiña sevillana que a la Axarquía o al litoral de Málaga».
Para las agencias inmobiliarias, propietarios e inversores de Torrox, Torre del Mar, Nerja, Vélez-Málaga, Frigiliana y Cómpeta, la noticia puede marcar un antes y un después en la forma de analizar y comercializar parcelas rústicas. Eso sí: la modificación todavía no está aprobada y no significa que cualquier finca vaya a poder edificarse automáticamente.
¿Qué limita actualmente el artículo 24?
El artículo 24 del Reglamento de la LISTA establece condiciones para autorizar viviendas aisladas en suelo rústico. Entre ellas, la norma impide levantar una nueva vivienda cuando existe otra construcción en un radio de 200 metros, una distancia pensada para evitar la creación de nuevos asentamientos urbanos dispersos.
El problema aparece cuando esta regla se aplica a zonas con una configuración territorial muy diferente a la de otras áreas de Andalucía.
En buena parte de la Axarquía, las parcelas son más pequeñas, las viviendas están distribuidas de manera dispersa y existen numerosas edificaciones construidas a lo largo de décadas. En municipios como Torrox, Frigiliana, Cómpeta o Nerja, encontrar una finca sin ninguna construcción en 200 metros puede resultar prácticamente imposible.
¿Tiene sentido aplicar el mismo criterio a una gran extensión agrícola de la campiña sevillana que a una ladera ya ocupada por viviendas, caminos y servicios en la Axarquía? Esa es precisamente la cuestión que la Junta pretende abordar.
Una revisión que todavía debe concretarse
La Junta ha anunciado que analizará el Reglamento General de la Ley de Sostenibilidad Territorial de Andalucía, conocida como LISTA, para modificar determinados artículos que están generando problemas en Málaga y en otros puntos del litoral.
El anuncio apunta especialmente al artículo 24, pero todavía no se ha publicado el texto de la futura modificación. Por tanto, aún no se conoce:
- Qué distancia sustituirá, en su caso, al radio actual de 200 metros.
- Si la flexibilización se aplicará a toda Andalucía o solo a determinados ámbitos.
- Qué municipios o categorías de suelo podrán acogerse a la nueva regulación.
- Cómo se coordinará el cambio con los planes municipales.
- Qué requisitos adicionales se exigirán para garantizar el acceso, los servicios y la integración territorial.
La previsión tampoco elimina otras limitaciones. Una parcela puede seguir estando afectada por protección ambiental, paisajística, agrícola, arqueológica o hidráulica. También será necesario comprobar el planeamiento municipal, la parcela mínima, los accesos, la disponibilidad de agua y electricidad, la gestión de residuos y la ausencia de riesgos naturales.
Por eso, desde el punto de vista inmobiliario, conviene hablar de una posible mejora del potencial urbanístico, no de un derecho automático a construir.
Impacto para la Axarquía: más interés, pero también más análisis
La revisión puede cambiar las conversaciones entre propietarios, agencias e inversores. Muchas fincas rústicas que hoy se descartan rápidamente por la regla de los 200 metros podrían volver a entrar en los procesos de estudio.
Esto puede tener varios efectos en el mercado local:
1. Más parcelas en fase de valoración
Los propietarios de fincas en Torrox, Cómpeta, Frigiliana, Nerja o el interior de Vélez-Málaga pueden plantearse actualizar la documentación urbanística de sus terrenos antes de salir al mercado.
Una finca que hasta ahora se anunciaba únicamente como agrícola o recreativa podría despertar interés adicional si, tras la revisión, cumple las condiciones para una vivienda aislada.
2. Mayor demanda de información urbanística
Los compradores no buscarán solo metros cuadrados, vistas o acceso por carretera. También querrán conocer la situación concreta del suelo, la clasificación urbanística y las posibilidades reales de tramitación.
Las agencias que sepan ordenar esa información tendrán una ventaja importante. No se trata de prometer edificabilidad, sino de presentar cada activo con una ficha clara, documentación disponible y advertencias sobre los aspectos pendientes de confirmar.
3. Nuevas oportunidades para inversores
La posibilidad de construir una vivienda aislada puede modificar la rentabilidad esperada de una finca. Esto puede resultar relevante para proyectos residenciales, alojamientos rurales o viviendas destinadas a alquiler de temporada, siempre dentro de los usos permitidos y de la normativa aplicable.
En municipios como Nerja, Frigiliana o Torrox, donde existe demanda de compradores nacionales e internacionales, cualquier cambio que amplíe el número de parcelas viables puede aumentar la competencia por los terrenos mejor ubicados.
Pero también puede elevar el riesgo de sobrevaloración. ¿Qué ocurrirá si algunos propietarios incrementan el precio de sus fincas antes de que la modificación esté aprobada? La respuesta exige prudencia: el valor de una parcela no debe basarse únicamente en una expectativa normativa.
4. Más trabajo coordinado con técnicos y ayuntamientos
La comercialización de estas propiedades exigirá una relación más estrecha con arquitectos, abogados, aparejadores y técnicos municipales. La agencia deberá distinguir entre:
- Fincas con potencial sujeto a verificación.
- Parcelas afectadas por limitaciones sectoriales.
- Suelos protegidos o no edificables.
- Propiedades con edificaciones existentes que requieren regularización.
- Terrenos cuya viabilidad depende de la aprobación de nuevos instrumentos de planeamiento.
La noticia también coincide con la tramitación de 13 planes generales de ordenación municipal en la provincia de Málaga, entre ellos los de Nerja, Vélez-Málaga y Rincón de la Victoria. Estos procesos pueden influir en la evolución de determinados ámbitos y en la definición de las estrategias territoriales de cada municipio.
Qué debería hacer una agencia desde hoy
Aunque el cambio normativo aún no sea definitivo, las agencias de la Axarquía pueden prepararse sin generar expectativas incorrectas.
Revisar la cartera de fincas rústicas
Conviene identificar las propiedades que quedaron fuera de mercado por la regla de los 200 metros y clasificarlas según su situación. No todas tendrán el mismo potencial, por lo que es útil registrar datos como:
- Municipio y ubicación.
- Superficie y referencia catastral.
- Clasificación y categoría del suelo.
- Edificaciones existentes en la finca o en las parcelas próximas.
- Acceso rodado y disponibilidad de servicios.
- Protección ambiental, paisajística o agrícola.
- Documentación aportada por el propietario.
- Situación de cualquier expediente urbanístico.
Separar hechos de hipótesis
En la publicidad inmobiliaria, la diferencia entre “posibilidad de construir” y “potencial sujeto a revisión normativa” es fundamental.
Hasta que la Junta publique el texto definitivo, es más preciso utilizar expresiones como “finca para estudiar su potencial edificatorio” o “parcela pendiente de verificación urbanística”. De esta forma se protege al comprador y se evita que la agencia base la operación en una interpretación todavía provisional.
Crear una base de compradores interesados
La noticia puede atraer a perfiles muy concretos: inversores que buscan terrenos, familias interesadas en una vivienda independiente, promotores de pequeña escala y compradores extranjeros familiarizados con el mercado de la Axarquía.
Tener registrados sus requisitos permitirá reaccionar con rapidez cuando se confirme el alcance de la modificación. ¿Buscan una parcela cerca de Nerja? ¿Necesitan acceso asfaltado? ¿Aceptan una finca en el interior de Cómpeta? ¿Qué presupuesto manejan?
La información será más útil cuanto más estructurada esté.
¿Cómo te ayuda inmoShare?
La posible flexibilización de la norma puede generar más consultas, más propietarios interesados en vender y más compradores buscando parcelas. Para gestionar ese movimiento sin perder información, inmoShare CRM permite centralizar cada oportunidad en una única plataforma.
Captación y fichas de propiedades
Podéis crear fichas completas de parcelas y fincas rústicas, incorporando fotografías, ubicación, características, documentación disponible, notas internas y el estado de la revisión urbanística.
Así, el equipo puede diferenciar una finca “pendiente de informe técnico” de otra con documentación ya verificada.
Seguimiento de compradores
En el módulo de seguimiento de clientes, cada comprador puede tener asociados sus requisitos, presupuesto, municipios de interés, tipo de operación y observaciones.
Por ejemplo, un cliente interesado en una parcela para construir una vivienda en Frigiliana puede recibir automáticamente nuevas propiedades que encajen con su zona y presupuesto, mientras el agente conserva el historial de llamadas, visitas y tareas pendientes.
Publicación en portales
Cuando una finca esté preparada para comercializarse, podéis utilizar el módulo de publicación en portales para distribuir la ficha en distintos canales desde un único lugar.
Esto permite presentar el inmueble a compradores nacionales e internacionales sin duplicar el trabajo en cada portal. Además, las descripciones pueden adaptarse a diferentes idiomas, algo especialmente relevante en municipios de la Axarquía con demanda extranjera.
Cooperación mediante MLS
Si una agencia recibe la consulta de un comprador pero no dispone de una parcela adecuada, la red MLS de inmoShare facilita la colaboración con otras agencias.
La red cuenta con más de 5.000 propiedades activas y alrededor de 1.500 inmuebles preautorizados para compartir, según los datos disponibles de la plataforma. Esto permite ampliar el inventario sin tener que captar personalmente cada activo, respetando las condiciones de colaboración y la marca de cada agencia.
La ventaja diferencial es que inmoShare es el único software inmobiliario que integra ventas y todos los tipos de alquileres —larga duración, invierno y vacacional— en una misma plataforma. Para una agencia que trabaja con parcelas, viviendas, alquileres temporales y compradores extranjeros, disponer de una visión conjunta evita repartir la información entre diferentes sistemas.
Una oportunidad que exige prudencia
La revisión del artículo 24 puede abrir nuevas posibilidades para el mercado inmobiliario de la Axarquía, pero todavía queda recorrido administrativo y técnico antes de conocer sus efectos concretos.
Para agencias e inversores, el momento actual no consiste en prometer que una finca será edificable. Consiste en identificar activos, ordenar documentación, analizar escenarios y mantener informados a los clientes.
Torrox, Torre del Mar, Nerja, Vélez-Málaga, Frigiliana y Cómpeta tienen una realidad territorial propia, con parcelas más pequeñas, viviendas dispersas y una presión residencial diferente a la de otras zonas de Andalucía. Si la futura regulación consigue reconocer esa diversidad sin favorecer nuevos asentamientos desordenados, puede mejorar la seguridad jurídica y desbloquear parte del suelo que hoy permanece fuera del mercado.
El siguiente paso será conocer el texto concreto de la modificación. Hasta entonces, la mejor estrategia para las agencias es trabajar con datos, comunicar con precisión y estar preparadas para actualizar sus carteras cuando la norma sea definitiva.
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