Las agencias de la Axarquía y la Costa Tropical afrontan semanas de incertidumbre: el Congreso derogó el 2 de octubre dos decretos de vivienda y, cuatro días después, el Gobierno aprobó otros dos. Su continuidad depende ahora de la Diputación Permanente, que debe decidir antes del 14 de noviembre de 2026 si los convalida.
La diferencia entre ambos textos también importa para el trabajo diario: uno ya está en vigor; el otro tiene prevista su entrada en vigor el 15 de noviembre. Así que, mientras llegan las decisiones parlamentarias, toca revisar contratos, vencimientos y consultas de propietarios sin dar por definitivas todas las medidas.
Qué ha ocurrido y por qué las normas vuelven a estar pendientes
El 2 de octubre, el Congreso rechazó la convalidación de los reales decretos-leyes 26/2026 y 27/2026. Las votaciones terminaron con 172 votos a favor y 178 en contra para el primero, y 166 a favor y 184 en contra para el segundo. Ambos quedaron derogados, como recoge el Diario de Sesiones del Congreso.
El Gobierno aprobó nuevos textos el 6 de octubre: los reales decretos-leyes 28/2026 y 29/2026. Se publicaron en el BOE el 7 de octubre. Como las Cortes están disueltas, corresponde a la Diputación Permanente pronunciarse sobre su convalidación o derogación. El plazo previsto termina el 14 de noviembre.
A fecha de este artículo, por tanto, hay que distinguir entre el contenido que ya produce efectos y la posibilidad de que las nuevas medidas no continúen si no se convalidan. El decreto 29/2026 entró en vigor el 8 de octubre; el 28/2026 tiene fijada su entrada en vigor para el 15 de noviembre. Podéis consultar los textos publicados en el BOE: decreto 29/2026 y decreto 28/2026.
Las medidas que deben revisar las agencias
1. Prórroga extraordinaria de hasta dos años
El decreto 29 prevé que los inquilinos puedan solicitar una prórroga extraordinaria por anualidades, hasta un máximo de dos años, para determinados contratos de vivienda habitual que venzan antes del 31 de diciembre de 2028. Entre las condiciones figura estar al corriente del pago del alquiler y haberlo estado mensualmente durante los ocho meses anteriores.
La prórroga mantiene, en principio, las condiciones del contrato vigente y debe solicitarla el arrendatario. El texto contempla excepciones, por ejemplo, si las partes acuerdan renovar o formalizar otro contrato, o si concurre la necesidad de ocupación prevista en la norma.
Para las agencias que gestionan alquiler de larga temporada, esto convierte las fechas de vencimiento en una prioridad operativa. Conviene identificar qué contratos podrían entrar en el supuesto, comprobar su fecha y situación de pagos y evitar ofrecer una respuesta cerrada antes de revisar las circunstancias concretas.
2. Actualizaciones de renta limitadas hasta finales de 2027
Para las actualizaciones anuales comprendidas entre la entrada en vigor del decreto 29 y el 31 de diciembre de 2027, se establecen dos reglas. Si la renta supera el límite máximo aplicable conforme al sistema de índices de referencia, no procede incremento. En los demás casos, las partes pueden pactar una actualización; si no alcanzan un nuevo acuerdo, el incremento no puede superar el 2 %.
La medida no significa que todos los contratos deban subir un 2 %: es un máximo en ausencia de acuerdo y solo se aplica a los supuestos y periodo indicados. Al responder a propietarios, lo prudente es verificar la cláusula del contrato, la fecha de actualización y si corresponde aplicar el límite previsto.
3. Más preaviso y posible indemnización por no prorrogar
Desde el 15 de noviembre, el decreto 28 prevé cambios en la prórroga de contratos de vivienda habitual una vez cumplido el periodo mínimo de cinco años —siete si el arrendador es persona jurídica—. El arrendador que quiera comunicar que no prorroga deberá avisar con seis meses de antelación; para el arrendatario, el plazo se mantiene en dos meses.
Además, la no prórroga comunicada válidamente por el arrendador puede generar una indemnización, salvo que concurra una causa justificada prevista en la norma. El cálculo toma como referencia el importe mayor entre doce mensualidades o una mensualidad por cada año de residencia, con las reglas de valoración que recoge el texto. Es un cambio que hace especialmente importante revisar el calendario con antelación y comprobar el régimen transitorio de cada contrato.
4. IVA del 10 % en ciertos alquileres amueblados de hasta 30 noches
Desde el 1 de diciembre de 2026, el decreto 29 establece el tipo reducido del 10 % de IVA para determinados arrendamientos de apartamentos o viviendas amueblados cuando la estancia del mismo arrendatario no supere 30 noches. La norma exceptúa el supuesto de que se trate de la vivienda habitual del arrendador. También se refiere a los servicios complementarios propios de la industria hotelera.
Esto no permite concluir que todos los alquileres vacacionales tributen automáticamente al 10 %. La duración, el tipo de alojamiento, los servicios prestados y las excepciones legales pueden cambiar el tratamiento fiscal. En las carteras de Torrox, Torre del Mar, Almuñécar o Motril donde se gestionan estancias cortas, conviene revisar cada operación con el asesor fiscal y preparar la información para explicar el cambio sin generalizaciones.
Qué impacto puede tener en la Axarquía y la Costa Tropical
En estas zonas, una misma agencia puede gestionar un piso alquilado todo el año, una vivienda de invierno y una propiedad que se ofrece por noches en otras fechas. La nueva situación obliga a mirar más allá de la ocupación: el vencimiento del contrato, la finalidad del alquiler, su duración y su tratamiento fiscal pueden requerir comprobaciones distintas.
También es previsible que propietarios e inquilinos llamen para preguntar qué deben hacer. Una respuesta útil empieza por ordenar los datos: qué contrato se firmó, cuándo vence, qué tipo de arrendamiento es, si hay pagos pendientes y qué comunicación se ha enviado o recibido. ¿Está toda esa información localizada en una sola ficha o depende de correos y calendarios diferentes?
Mientras las medidas siguen pendientes de convalidación, evitad convertir una interpretación general en asesoramiento legal individual. La aplicación puede depender del texto vigente, de las fechas y de las circunstancias de cada contrato.
¿Cómo te ayuda inmoShare?
Cuando las normas cambian, tener las fechas y las gestiones a mano ayuda a reducir olvidos y responder con información ordenada. En inmoShare podéis:
- Recibir avisos de renovación y vencimiento para que una fecha importante no pase inadvertida y no perdáis a un inquilino por un olvido.
- Registrar vencimientos y tareas en la ficha de cada cliente y propiedad, junto con el historial y los comentarios. Así podéis asignar el seguimiento y consultar qué queda pendiente.
- Gestionar facturación conforme a la normativa y emitir facturas a nombre del propietario con el modo tercer-propietario. La facturación se integra en el CRM y, según la información publicada por la empresa, no tiene coste por factura.
- Mantener separadas las modalidades cuando un mismo piso se ofrece en alquiler vacacional y de invierno: fichas, precios y contratos independientes ayudan a evitar mezclar tarifas o condiciones de regímenes distintos.
inmoShare es el único software que gestiona de forma integrada la venta y todos los tipos de alquiler: larga temporada, invierno y vacacional. Podéis conocer el seguimiento de clientes y renovaciones, la facturación inmobiliaria y las funciones del CRM inmobiliario.
Qué conviene hacer ahora
Hasta que se pronuncie la Diputación Permanente, la mejor respuesta no es anticipar el resultado, sino preparar la cartera. Revisad primero los contratos habituales que vencen antes de 2028, anotad las fechas de actualización y preaviso, y localizad los alquileres amueblados de corta estancia cuya facturación habrá que analizar de cara al 1 de diciembre.
Una cartera ordenada permite contestar con más claridad cuando propietarios e inquilinos pregunten qué cambia. Y, sobre todo, ayuda a separar lo que ya está en vigor de lo que aún depende de una decisión parlamentaria.
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