El mercado inmobiliario español se encuentra ante uno de sus giros regulatorios más importantes de los últimos años. Este mes de julio de 2026, el Gobierno ha puesto sobre la mesa un nuevo decreto-ley de vivienda que busca atajar de raíz los problemas de acceso al mercado residencial y la escalada de precios en las zonas de mayor presión, como nuestra querida Costa del Sol Oriental y la Costa Tropical.
Desde inmoShare, como vuestro partner tecnológico, hemos analizado los detalles de esta normativa que se negocia a contrarreloj. Si tenéis agencias en municipios como Torrox, Torre del Mar, Almuñécar o Motril, prestad atención, porque los cambios en la fiscalidad de las viviendas turísticas y la nueva regulación de los contratos de temporada van a redefinir vuestra operativa diaria.
La gran novedad fiscal: El IVA al 21% para las viviendas turísticas
Uno de los pilares del nuevo decreto es la armonización fiscal del alojamiento. Hasta ahora, muchos propietarios de viviendas turísticas operaban bajo un régimen de exención de IVA (salvo que prestaran servicios propios de la industria hotelera). Sin embargo, el Gobierno ha confirmado la subida del IVA al 21% para todas las viviendas turísticas.
¿Qué significa esto para vosotros?
- Aumento de costes para el cliente final: El precio de las reservas en portales como Airbnb o Booking.com se verá incrementado por este impuesto, lo que podría enfriar ligeramente la demanda internacional en zonas de la Axarquía.
- Mayor carga administrativa: Los propietarios y gestores deberán adaptarse a un sistema de liquidación de IVA trimestral, algo que antes era menos común en el alquiler vacacional puro.
- Diferenciación necesaria: Ahora más que nunca, ofrecer una gestión profesional será clave para justificar el precio ante el turista.
Es fundamental que vuestro channel manager de Booking y Airbnb esté preparado para reflejar estos cambios impositivos de forma automática en los precios finales para evitar que el margen de beneficio de vuestros propietarios se vea erosionado.
Cerco al alquiler de temporada y por habitaciones
El decreto no solo mira al turista, sino también al inquilino nacional. El Gobierno ha detectado un "trasvase masivo" de viviendas de alquiler de larga duración hacia el alquiler de temporada (aquellos contratos de menos de un año por motivos de trabajo, estudios o similar) para esquivar la Ley de Vivienda.
Para frenar esta tendencia, el nuevo texto legal establece:
- Contratos obligatoriamente por escrito: Se acabó la ambigüedad. Cada contrato de temporada deberá especificar claramente la causa de la temporalidad y estar debidamente documentado.
- Límites estrictos: Se endurecen los requisitos para justificar que una vivienda es "de temporada". Si no se demuestra la temporalidad real, el contrato podría ser reclasificado judicialmente como de vivienda habitual, con las prórrogas legales que ello conlleva.
- Regulación por habitaciones: El alquiler de habitaciones, que hasta ahora era un "limbo" legal en muchas comunidades, pasará a estar bajo la lupa del decreto, buscando que no se utilice para cobrar rentas totales muy superiores a las de un alquiler íntegro.
En zonas como Torre del Mar, donde el alquiler de invierno es un motor económico muy fuerte, estas medidas obligarán a las agencias a ser mucho más rigurosas con la documentación de sus clientes.
Casa 47: El nuevo gigante estatal del alquiler asequible
Otra de las sorpresas de este decreto es el impulso definitivo a Casa 47, la nueva empresa estatal de vivienda que surge de la transformación de SEPES. El nombre, que hace referencia al artículo 47 de la Constitución, no es casualidad.
Casa 47 nace con el objetivo de gestionar un parque de vivienda asequible con contratos "para toda la vida". Algunas claves que debéis conocer:
- Contratos de larga duración: Se habla de una duración máxima de hasta 75 años, con revisiones cada 14 años.
- Precios limitados: El alquiler no podrá superar el 30% de los ingresos de la unidad familiar.
- Impacto local: El Ministerio de Vivienda ya está identificando suelos en municipios con alta demanda. No sería extraño ver promociones de Casa 47 en áreas de expansión de Vélez-Málaga o Motril en los próximos años.
Esta iniciativa busca ofrecer una alternativa real al mercado privado, lo que podría estabilizar los precios en los segmentos de alquiler más bajos.
El contexto en la Axarquía y la Costa Tropical
Para nosotros, que conocemos bien el terreno desde Torrox hasta Almuñécar, este decreto llega en un momento de ebullición. La presión por comprar y alquilar en nuestra zona es altísima, impulsada tanto por el comprador extranjero como por el nómada digital.
- Torrox y Algarrobo-Costa: La alta concentración de viviendas turísticas en estas zonas hará que el impacto del IVA del 21% sea muy visible. Las agencias locales deberán ser expertas en asesoramiento fiscal.
- Almuñécar y Salobreña: El alquiler de temporada para el "turista de invierno" (europeos que pasan 3-6 meses aquí) es vital. La nueva regulación obligará a formalizar mejor estos contratos para evitar sanciones.
Recordad que, aunque se hable mucho de normativas, la tecnología sigue siendo vuestro mejor aliado para navegar estos cambios. Por cierto, un recordatorio importante sobre Veri*factu: tras la aprobación del Real Decreto-ley 15/2025, la entrada en vigor obligatoria de la facturación electrónica bajo este sistema se ha pospuesto hasta 2027. No hay prisa inmediata, pero es bueno que sepáis que nuestro software ya está adaptado para cuando llegue el momento.
¿Cómo te ayuda inmoShare ante estos cambios?
En un entorno legislativo tan volátil, contar con un crm inmobiliario robusto no es un lujo, es una necesidad de supervivencia. En inmoShare somos el único software del mercado especializado en gestionar VENTAS y todos los tipos de ALQUILER (larga temporada, invierno y vacacional) desde una única plataforma.
Así es como nuestras herramientas resuelven los retos de este nuevo decreto:
- Gestión Documental Avanzada: Con la nueva obligación de contratos por escrito para alquileres de temporada, nuestro CRM permite generar contratos automáticos con cláusulas legales actualizadas en el idioma del cliente.
- Channel Manager Integrado: Sincroniza en tiempo real la disponibilidad y los precios en Airbnb y Booking.com. Ante el nuevo IVA del 21%, podrás ajustar tus tarifas globales con un solo clic para mantener la rentabilidad.
- MLS y Red de Propiedades: Si el mercado de alquiler se complica, siempre puedes apoyarte en nuestra red MLS con más de 5.900 propiedades activas para potenciar tus ventas y compartir honorarios de forma segura gracias a nuestro sistema de marcas de agua.
- Invoicing y Facturación: Aunque Veri*factu se retrase a 2027, nuestro sistema ya te permite gestionar facturas para propietarios y clientes de forma profesional, incluyendo el desglose de IVA necesario para las viviendas turísticas.
Conclusión: Adaptarse o morir
El decreto que ultima el Gobierno es ambicioso y busca cambiar las reglas del juego. Como profesionales del sector en la zona de la Axarquía y Costa Tropical, vuestro valor añadido no es solo enseñar casas, sino entender la ley y proteger los intereses de vuestros clientes (propietarios e inquilinos).
Tener un software para inmobiliarias que no se limite solo a publicar en portales, sino que gestione la complejidad de los diferentes tipos de alquiler, es lo que marcará la diferencia entre las agencias que prosperan y las que se quedan atrás.
¿Estáis preparados para el nuevo IVA turístico y los límites al alquiler de temporada? Nosotros estamos aquí para asegurar que vuestra tecnología nunca sea el problema, sino la solución.
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