Inmoshare.com analiza el nuevo escenario inmobiliario del litoral oriental andaluz tras los últimos datos publicados por el Instituto Nacional de Estadística (INE): en julio de 2026, la compraventa de vivienda descendió un 15% interanual en la provincia de Málaga, mientras que Granada registró una caída todavía más intensa, del 27,6%.
Los datos se publicaron el viernes 25 de septiembre de 2026 y dibujan una situación que los profesionales de la Axarquía y la Costa Tropical ya perciben en su actividad diaria: hay menos operaciones, pero el acceso a la vivienda continúa tensionado y los precios no se ajustan al mismo ritmo.
¿Qué significa esto para las agencias inmobiliarias de Torrox, Torre del Mar, Vélez-Málaga, Nerja, Almuñécar, Salobreña o Motril?
Málaga mantiene actividad, pero pierde volumen
En Andalucía se registraron 12.239 compraventas de vivienda en julio de 2026, un 5,5% menos que en el mismo mes del año anterior. La comunidad autónoma continúa liderando el volumen nacional de operaciones, pero la tendencia interanual ya es claramente negativa.
En la provincia de Málaga se contabilizaron 2.773 operaciones, con una caída cercana al 15%. Granada, por su parte, retrocedió un 27,6% interanual, una corrección especialmente relevante para la Costa Tropical y el entorno metropolitano granadino.
A escala nacional, el descenso fue del 5,1%, con 61.417 compraventas de vivienda.
La lectura no debería ser que la demanda haya desaparecido. Más bien parece que una parte de los compradores está retrasando decisiones, ajustando expectativas o quedando fuera del mercado ante la combinación de precios elevados, financiación más exigente y una oferta limitada.
La pregunta para las agencias es directa: ¿cómo se mantiene el ritmo comercial cuando el cliente tarda más en decidir y cada oportunidad cuesta más trabajo convertirla?
La Axarquía: alquileres elevados y demanda desplazada
El mercado de compraventa no puede analizarse de forma aislada. En la Axarquía, la presión del alquiler está modificando las decisiones de familias, trabajadores desplazados, residentes extranjeros y propietarios.
Las referencias de alquiler para 2026 sitúan los precios medios en:
- Nerja: 16,97 €/m²
- Rincón de la Victoria: 14,63 €/m²
- Vélez-Málaga: 12,52 €/m²
- Torrox: 11,97 €/m²
En una vivienda de 80 metros cuadrados, estas cifras representarían aproximadamente entre 958 y 1.358 euros mensuales, antes de sumar suministros y otros gastos.
El efecto es doble. Por un lado, algunos hogares que no pueden comprar tampoco encuentran un alquiler asequible. Por otro, los propietarios reciben señales de mercado que pueden hacer más atractiva la explotación temporal o vacacional frente al alquiler residencial de larga duración.
Para una agencia de la Axarquía, esto obliga a trabajar con una cartera más diversa. Un propietario puede valorar la venta hoy, el alquiler de larga temporada mañana y el alquiler de invierno o vacacional durante determinados meses.
La gestión comercial también se complica. Cada modalidad requiere contratos, precios, calendarios, documentación y procesos de seguimiento diferentes. Si la información está repartida entre hojas de cálculo, correos y calendarios independientes, aumenta el riesgo de perder oportunidades o cometer errores de disponibilidad.
Costa Tropical: el esfuerzo de acceso alcanza el 42%
En la Costa Tropical, el problema principal no es únicamente cuántas operaciones se cierran, sino cuánto esfuerzo debe realizar un hogar para acceder a una vivienda.
El esfuerzo medio de acceso alcanza el 42% de la renta, por encima del umbral del 35% que suele considerarse razonable en los indicadores de accesibilidad residencial. La situación presenta diferencias importantes entre municipios:
- Almuñécar: 55% de esfuerzo de acceso
- Salobreña: 39%
- Motril: 30%
En términos de precios, Almuñécar se sitúa alrededor de los 2.382 €/m², mientras que Motril registra aproximadamente 1.363 €/m².
Estos datos ayudan a entender por qué la caída de las compraventas puede ser más intensa en algunas zonas que en otras. Allí donde el precio supera con claridad la capacidad de pago local, el comprador residente tiene más dificultades para competir con la demanda de segunda residencia, inversión o procedencia internacional.
El informe Vivienda en Costa 2026 de Tinsa refleja precisamente cómo el esfuerzo de acceso se convierte en uno de los principales indicadores para medir la tensión inmobiliaria en las zonas costeras.
Para los agentes de Almuñécar, La Herradura, Salobreña o Motril, esto exige segmentar mejor la demanda. No todos los clientes buscan lo mismo ni tienen la misma capacidad financiera. Una estrategia eficaz debe diferenciar entre:
- Compradores de primera residencia.
- Familias que buscan cambiar de vivienda.
- Inversores nacionales.
- Compradores extranjeros.
- Clientes interesados en alquiler de larga duración.
- Propietarios que quieren combinar alquiler de invierno y vivienda turística.
Menos operaciones y precios altos: más esfuerzo comercial
Cuando las operaciones disminuyen y los precios se mantienen elevados, la actividad inmobiliaria no desaparece: se vuelve más exigente.
El cliente necesita más tiempo, compara más propiedades y suele pedir más información antes de visitar. El propietario, por su parte, puede ser menos flexible con el precio porque también afronta costes elevados o porque confía en que la escasez de oferta sostendrá el valor del inmueble.
En este contexto, las agencias deberían reforzar cuatro áreas:
1. Seguimiento de leads
Un contacto que no responde al primer correo no es necesariamente un cliente perdido. Puede estar comparando financiación, esperando una venta previa o intentando decidir entre comprar y alquilar.
Registrar llamadas, visitas, comentarios, presupuesto y requisitos permite retomar la conversación en el momento adecuado.
2. Velocidad de respuesta
En mercados con poca oferta, una propiedad bien posicionada puede generar varias consultas rápidamente. Responder tarde significa que el cliente ya ha contactado con otra agencia o ha descartado el inmueble.
3. Cartera diversificada
Contar únicamente con propiedades en venta limita las opciones comerciales. Una cartera que incluya compraventa, alquiler residencial, temporada de invierno y viviendas turísticas permite ofrecer alternativas según cambien las necesidades del cliente.
4. Colaboración profesional
Cuando una agencia no tiene el inmueble adecuado, una red de colaboración puede evitar que el cliente se marche sin opciones. Esto resulta especialmente útil en mercados locales donde la disponibilidad cambia con rapidez.
¿Cómo te ayuda inmoShare?
La situación actual exige conectar captación, seguimiento, cartera y operaciones. inmoShare es el único software inmobiliario especializado en gestionar de forma integrada ventas y todos los tipos de alquileres: larga duración, invierno y viviendas turísticas.
CRM para no perder oportunidades
El CRM de seguimiento de clientes reúne en una misma ficha los requisitos del cliente, el historial de contactos, las visitas, las tareas pendientes y los comentarios sobre cada propiedad.
Por ejemplo, si una familia busca comprar en Motril pero no alcanza el precio de Almuñécar, el agente puede registrar esa información y proponer automáticamente alternativas de alquiler o inmuebles de otra zona, sin empezar el proceso desde cero.
El sistema también permite realizar cruces entre clientes y propiedades, enviar comunicaciones automatizadas y consultar el seguimiento de cada oportunidad.
Una cartera más amplia con la MLS
La MLS de inmoShare ofrece acceso a más de 5.000 propiedades activas en la red y alrededor de 1.500 inmuebles preautorizados para publicar en la web de la agencia, con su propia marca.
Esto permite cubrir búsquedas que no encajan con la cartera propia. Una agencia de Torrox puede atender una demanda de alquiler en Vélez-Málaga; una oficina de Motril puede encontrar una vivienda en Salobreña; y una agencia de Almuñécar puede ampliar sus opciones para compradores con presupuesto limitado.
Calendarios conectados para alquileres
En alquileres de invierno y viviendas turísticas, la disponibilidad debe estar actualizada en todos los canales. El Channel Manager conecta mediante API con Airbnb y Booking.com y permite compartir calendarios entre modalidades.
Así, una vivienda disponible para temporada de invierno entre octubre y marzo puede gestionarse de forma distinta al alquiler vacacional de los meses restantes, manteniendo un calendario coordinado para reducir el riesgo de reservas duplicadas.
Publicación y respuesta desde una sola plataforma
La publicación en portales, la web propia, el mailing automatizado y el seguimiento de consultas forman parte del mismo ecosistema. Esto reduce tareas repetitivas y facilita que el equipo trabaje con información actualizada.
La tecnología no sustituye al criterio del agente. Pero en un mercado con menos operaciones y clientes más exigentes, sí puede ayudar a dedicar más tiempo a negociar, asesorar y cerrar.
Qué deberían vigilar las agencias en los próximos meses
Los datos de julio no permiten anticipar por sí solos toda la evolución del mercado, pero sí ofrecen varias señales:
- La compraventa pierde volumen en Málaga y Granada.
- La presión sobre los precios de alquiler continúa en la Axarquía.
- La Costa Tropical presenta niveles de esfuerzo elevados, especialmente en Almuñécar.
- La demanda local tiene más dificultades para acceder a la vivienda.
- Las agencias necesitan trabajar con más segmentos y responder con mayor rapidez.
La cuestión ya no es únicamente cuántas propiedades tiene una agencia, sino cuántas puede ofrecer de forma adecuada a cada perfil de cliente y con qué velocidad puede gestionar la oportunidad.
La estadística oficial puede consultarse en la tabla del INE sobre transmisiones de derechos de la propiedad. Para los profesionales de la Axarquía y la Costa Tropical, el reto consiste ahora en convertir estos datos en decisiones comerciales: conocer mejor al cliente, diversificar la cartera y mantener coordinadas todas las modalidades de alquiler.
Síguenos
Para más noticias como ésta, visita nuestro perfil .. y no olvides dar en seguir y dejarnos un like 😁 https://www.inmoshare.com/noticias/