¡Hola a todos! Jorge por aquí.
Si habéis estado siguiendo el mundillo inmobiliario estos últimos meses, sabréis que el tema de la facturación electrónica y Veri*factu ha pasado de ser un "ya veremos qué pasa" a una realidad que nos está respirando en la nuca. Estamos a finales de abril de 2026 y, a estas alturas, si todavía andáis con dudas, es que vivís peligrosamente… (y no del modo divertido, precisamente).
En inmoShare hablamos a diario con cientos de agencias y gestores de propiedades, y nos hemos dado cuenta de que hay una serie de errores que se repiten más que el ajo. Errores que, si no se corrigen pronto, pueden acabar en una cartita de Hacienda de esas que te quitan el sueño.
Pero no os apuréis, que para eso estamos nosotros. Vamos a repasar esos 7 pecados capitales de la facturación actual y cómo podéis solucionarlos sin tener que hacer un máster en derecho tributario. ¿Os parece? ¡Vamos a ello!
1. El clásico "NIF inventado" o desactualizado
Este es el error número uno, el rey de las pifias. Muchos seguís picando los datos de los clientes (o de los inquilinos) un poco a ojo, fiándoos de lo que os pasaron por WhatsApp en un mensaje a las once de la noche.
El error: Meter un NIF que no coincide con la razón social o usar una dirección antigua. Cuando intentas emitir una factura Verifactu con estos datos, el sistema te va a escupir un Error 1109 (NIF emisor/receptor no válido) en la cara. Y ahí se queda la factura, en el limbo.
La solución: Tenéis que validar los datos en el censo de la AEAT antes de darle al botón de emitir. En inmoShare, esto lo hacemos por vosotros de forma automática. Si el NIF no cuadra con el nombre, el sistema te avisa. Así de fácil. Nada de "ya lo corregiré luego"… porque con Verifactu, el "luego" no existe.
2. Jugar a la ruleta rusa con los certificados digitales
¿Sabéis esa sensación de ir a entrar en la web de la Agencia Tributaria y que os diga que el certificado ha caducado? Pues imaginad que eso le pase a vuestro software de facturación en mitad de una campaña de cierres de mes.
El error: Usar certificados personales para facturas de empresa o, peor aún, dejar que caduquen (el famoso Error 4105). Sin un certificado válido, no hay firma, y sin firma, no hay envío a Hacienda.
La solución: Necesitáis un certificado de representante de persona jurídica (si sois empresa) y tenerlo siempre al día.
(Oye, y no ponemos más capturas de errores que nos riñen los de diseño, pero creedme que ver el rojo en la pantalla de Hacienda asusta).
Lo ideal es que vuestro software (guiño, guiño) os avise semanas antes de que el certificado muera. En inmoShare tenemos un panel de control donde ves de un vistazo la salud de tus conexiones. Si el certificado va a caducar, te saltará un aviso más grande que una casa captada en exclusiva.
3. El misterio de los números desaparecidos
Esto de "ay, borra esta factura que me he equivocado y ponle el mismo número a la nueva" ya no cuela. Hacienda quiere una trazabilidad perfecta.
El error: Generar huecos en la numeración o tener facturas duplicadas (el temido Error 1284). Si pasas de la factura 24/010 a la 24/012 porque la 011 "estaba mal", estás lanzando una bengala de color rojo para que te hagan una inspección.
La solución: Olvidaos del Excel o de programas que permitan borrar facturas así como así. Verifactu exige que cada registro esté encadenado al anterior mediante un código hash. Si rompes la cadena, Hacienda lo sabe. La solución es simple: si te equivocas, emite una factura rectificativa. Es el camino legal, el limpio y el que te permite dormir la siesta tranquilo.
4. El "botón de borrar" es lava
Relacionado con lo anterior, pero con un matiz de "integridad". Antes, si te equivocabas en una coma del nombre del cliente, entrabas en tu PDF, lo editabas y listo.
El error: Intentar modificar una factura que ya ha sido generada y enviada. En el nuevo sistema, una vez que la factura tiene su huella digital, no se puede tocar. Cualquier cambio posterior sin dejar rastro es una violación de la normativa.
La solución: Entender que en 2026, las facturas son como las palabras: una vez dichas (o emitidas), no se pueden retirar sin más. ¿Te has equivocado? Se hace una rectificativa "por diferencias" y santas pascuas. Nuestro software gestiona las rectificativas de forma que se enlazan automáticamente con la original. Cumples la ley sin despeinarte.
5. El caos de los tipos impositivos y retenciones
El mundo inmobiliario es complejo: alquileres de vivienda (exentos), alquileres de locales (con IVA y retención), honorarios de venta… ¡Es un lío!
El error: Aplicar mal el IVA o el recargo de equivalencia, o lo que es más común, olvidar la retención del IRPF cuando toca. Esto genera el Error 1160 (IVA/recargo incompatibles). Hacienda detecta al instante si los porcentajes no cuadran con la base imponible.
La solución: Automatizar. No podéis confiar en que vuestro cerebro se acuerde de cada regla fiscal a las seis de la tarde de un viernes. En inmoShare configuramos las reglas según el tipo de propiedad y de cliente. Si es un local, el sistema ya sabe que lleva IVA y retención. Vosotros solo ponéis el importe, nosotros ponemos la inteligencia fiscal.
6. Ignorar el apoderamiento (el error invisible)
Este es de los que no te das cuenta hasta que intentas subir el primer lote de facturas y nada funciona.
El error: Que tu software intente enviar datos a la AEAT pero no tenga el "permiso" legal para hacerlo en tu nombre. Es el Error 4132 (Apoderamiento no vigente). A veces el apoderamiento se hizo pero no se firmó del todo en la sede electrónica de la AEAT.
La solución: Entrar en la web de Hacienda (con vuestro certificado, claro) y aseguraros de que el trámite está completado al 100%. Son 10 dígitos que os darán la vida. Si no sabéis cómo se hace, darnos un toque y os guiamos, que para eso somos vuestros aliados tecnológicos… ¿no?
7. Pensar que "mi software de siempre" ya se encarga de todo
Cuidado con esto. Hay muchos programas que dicen "sí, sí, cumplimos con la ley", pero luego resulta que solo te dejan generar un XML que tú tienes que subir a mano.
El error: No usar un sistema VERI*FACTU real. Hay dos formas de cumplir: la "normal" (que te obliga a guardar los archivos y rezar para que no se corrompan) y la de "Sistemas de emisión de facturas verificables" (Verifactu), que envía la información en tiempo real a Hacienda.
La solución: La modalidad Verifactu es la apuesta ganadora. ¿Por qué? Porque Hacienda presupone que lo estás haciendo bien. Si envías la información al momento, te ahorras tener que guardar registros crípticos durante años por si vienen a preguntar. En inmoShare apostamos por la máxima transparencia y automatización. Emitir factura = Hacienda informada. Sin pasos intermedios, sin miedos.
¿Te podemos ayudar a poner orden?
Llegados a este punto, puede que estéis pensando: "Jorge, esto de Verifactu es un dolor de cabeza". Y tenéis razón… si intentáis hacerlo a mano o con herramientas obsoletas.
Pero mirad el lado bueno: 5.972 propiedades ya están siendo gestionadas con nuestra tecnología y tenemos a 1.238 usuarios que ya se han olvidado de qué significan esos códigos de error de Hacienda.
Somos el único software inmobiliario que realmente entiende que vuestro negocio es vender y alquilar, no pelearse con XMLs y firmas digitales. Queremos que seáis productivos, no que seáis contables (a no ser que queráis, claro, pero nosotros preferimos que estéis cerrando operaciones).
¿No lo crees? .. permítenos mostrarte cómo en menos de 5 minutos puedes tener tu agencia blindada ante Hacienda. Sin instalaciones raras, todo en la nube y con el tono amable que nos caracteriza.
En definitiva, Verifactu ha venido para quedarse. Podéis verlo como un obstáculo o como la oportunidad perfecta para digitalizar vuestra agencia de una vez por todas y dejar atrás los Excels infinitos y las carpetas llenas de papeles.
(Y aún tenemos cientos de virguerías más que contaros sobre cómo ahorrar tiempo con el Registro de Viajeros o la gestión de contratos .. pero no podemos poner todo que nos montamos aquí una enciclopedia!)
Si tenéis dudas, dadnos un silbido por el chat o déjanos un mensaje. No os apuréis, que esto de la tecnología, si se hace con buena letra, no duele nada.
¡A vender mucho, equipo! 🏠🚀
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Veri*factu, errores facturación, software para inmobiliarias, facturación electrónica, AEAT, Hacienda, facturas rectificativas, certificado digital, cumplimiento fiscal, software inmobiliario
Jorge Baigorri
CEO de inmoShare