Vélez-Málaga podría modificar uno de los principales incentivos fiscales vinculados a la promoción inmobiliaria. El PSOE municipal, a través de su portavoz Víctor González, propone reducir del 90% al 50% la bonificación del IBI que actualmente pueden aplicar las empresas promotoras y añadir comprobaciones periódicas para verificar que se mantienen las condiciones exigidas.
La propuesta, adelantada por AxarquíaPlus el 16 de septiembre de 2026, se debatirá en el pleno municipal de septiembre. Por tanto, todavía no se trata de una modificación definitivamente aprobada. Para las agencias, promotoras y gestores de carteras de la Axarquía, sin embargo, es una señal relevante: las ordenanzas fiscales municipales están adquiriendo un peso cada vez mayor en la rentabilidad real de cada operación.
¿Qué cambia cuando el incentivo a la vivienda en construcción se reduce y se refuerza la vigilancia sobre el cumplimiento? ¿Puede influir en la decisión de mantener una promoción como stock, venderla rápidamente o destinar parte de las unidades al alquiler de larga temporada?
La propuesta: mantener la bonificación, pero reducir su intensidad
La medida planteada no elimina el beneficio fiscal. Lo desplaza desde el máximo legal del 90% hasta el 50%.
La bonificación del IBI para inmuebles vinculados a empresas de urbanización, construcción y promoción inmobiliaria está contemplada en el artículo 73.1 del texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales. Se aplica, con carácter general, a inmuebles destinados a obra nueva o a actuaciones de rehabilitación equiparables, siempre que cumplan los requisitos establecidos y no formen parte del inmovilizado de la empresa.
El marco estatal permite una bonificación de entre el 50% y el 90%, durante un periodo limitado que puede alcanzar hasta tres ejercicios fiscales, dependiendo de la regulación municipal y de la situación concreta de las obras.
En el caso de Vélez-Málaga, el debate se centra ahora en si debe mantenerse el porcentaje máximo o establecerse el mínimo permitido dentro de ese margen.
La diferencia económica puede ser importante:
- Con una bonificación del 90%, la empresa asumiría el 10% de la cuota íntegra del IBI.
- Con una bonificación del 50%, pasaría a pagar el 50% de la cuota.
- Sobre una cuota teórica de 10.000 euros, el coste subiría de 1.000 a 5.000 euros anuales.
- La bonificación seguiría existiendo, pero el importe soportado por la promotora se multiplicaría por cinco en ese ejemplo.
El cálculo real dependerá del valor catastral, del número de inmuebles, del momento de inicio de las obras, de la ordenanza vigente y de la resolución municipal correspondiente. Aun así, la diferencia es suficientemente significativa como para incorporarla desde el primer estudio de viabilidad.
El segundo cambio: más comprobaciones sobre las condiciones
La propuesta también plantea añadir comprobaciones periódicas de cumplimiento. Este aspecto puede ser tan relevante como el porcentaje de la bonificación.
En este tipo de beneficios fiscales no basta con solicitar la bonificación y conservarla automáticamente durante todo el periodo. La administración puede comprobar, entre otras cuestiones:
- Que las obras hayan comenzado realmente.
- Que continúe la ejecución efectiva de la promoción.
- Que los inmuebles sigan destinados a la venta cuando esa sea la condición aplicable.
- Que no se hayan incorporado al inmovilizado de la sociedad.
- Que la empresa pueda acreditar su actividad de urbanización, construcción o promoción.
- Que la documentación presentada siga siendo coherente con la situación de la promoción.
En otros municipios, la renovación de la bonificación puede exigir certificados técnicos sobre el estado de las obras, documentación contable o información actualizada sobre las unidades que todavía pertenecen a la promotora.
Para una empresa con varias promociones en diferentes municipios, esto convierte la gestión fiscal en una tarea operativa recurrente. Ya no se trata únicamente de conocer el porcentaje aplicable, sino de controlar qué inmuebles cumplen, durante cuánto tiempo y con qué documentación acreditativa.
La ordenanza fiscal municipal entra en el análisis de cada promoción
La noticia llega en un momento en el que los municipios de la Axarquía están revisando sus ordenanzas fiscales para 2026. Vélez-Málaga, Nerja y Torrox están tomando decisiones que afectan de forma distinta a propietarios, promotoras, agencias y gestores de alquileres.
El debate sobre la bonificación a las promotoras tiene un enfoque diferente al de los recargos sobre viviendas permanentemente vacías. Aquí la cuestión principal no es penalizar un inmueble sin uso, sino decidir qué tipo de actividad debe recibir un mayor incentivo fiscal: la vivienda que todavía está en fase de promoción o la vivienda ya terminada que entra en el mercado y se ocupa.
Esta diferencia es fundamental para leer correctamente el escenario.
Una promotora que analiza una parcela en Vélez-Málaga no debería limitarse a estudiar el precio del suelo, los costes de construcción y el precio de venta previsto. También tendrá que revisar:
- La ordenanza del IBI vigente en el municipio.
- El porcentaje concreto de bonificación aplicable a la promoción.
- La duración máxima del beneficio.
- El plazo y la forma de solicitud.
- La documentación exigida para cada prórroga.
- Las consecuencias de incorporar unidades al inmovilizado.
- La fecha de entrada en vigor de una posible modificación.
- La publicación definitiva de la ordenanza y sus disposiciones transitorias.
¿Se aplicará el nuevo porcentaje a todas las solicitudes? ¿Solo a las promociones que se inicien después de la entrada en vigor? ¿Qué ocurrirá con las bonificaciones ya concedidas? Estas son preguntas que deberán resolverse en el texto definitivo de la modificación y en su tramitación posterior.
¿Qué impacto puede tener sobre el stock de obra nueva?
El efecto más directo se produce sobre las unidades terminadas que todavía no se han vendido.
Mientras una promoción está en ejecución, la bonificación puede reducir parte del coste fiscal asociado a mantener los inmuebles. Pero cuando las obras finalizan, las condiciones pueden cambiar y la empresa debe revisar si sigue teniendo derecho al beneficio, durante qué periodo y bajo qué requisitos.
Si el coste de mantener stock aumenta, la promotora puede verse obligada a tomar decisiones más rápidas:
- Ajustar la estrategia de precios.
- Intensificar la comercialización de las unidades restantes.
- Priorizar determinados canales de venta.
- Revisar el calendario de entregas.
- Estudiar la transformación temporal de parte del stock en alquiler.
- Negociar con agencias locales una comercialización más amplia.
Esto no significa que una reducción de la bonificación vaya a provocar automáticamente una bajada de precios. El precio final depende de muchos más factores: demanda, financiación, costes de construcción, ubicación, tipología y ritmo de absorción del mercado.
Pero sí modifica el coste de oportunidad de mantener una vivienda sin vender. En promociones de varias decenas de unidades, una diferencia anual de varios miles de euros puede influir en la estrategia comercial y financiera.
¿Y si parte de la promoción se destina al alquiler de larga temporada?
La posibilidad de sacar unidades al alquiler de larga temporada puede ganar interés si el stock tarda en absorberse. En la Axarquía, esta decisión debe estudiarse con cuidado: no todos los municipios tienen la misma demanda, los mismos costes ni la misma regulación.
Para una agencia que gestiona venta y alquiler, la ventaja está en poder comparar escenarios con información operativa real:
- Rentabilidad esperada por venta.
- Ingresos potenciales por alquiler.
- Gastos de comunidad, suministros y mantenimiento.
- Tiempo estimado de comercialización.
- Fiscalidad municipal aplicable.
- Estado de cada unidad.
- Demanda existente por zona y tipología.
Una vivienda puede estar disponible para venta y, posteriormente, pasar a alquiler de larga temporada. Si la información se gestiona en herramientas separadas, aumentan los riesgos de duplicar datos, publicar precios desactualizados o mostrar una unidad como disponible en dos estrategias incompatibles.
Por eso, la lectura de la ordenanza fiscal debe ir acompañada de una revisión comercial y operativa de la cartera.
Cómo deberían prepararse las agencias y promotoras
Aunque la modificación todavía debe debatirse, las empresas pueden empezar a trabajar con un escenario conservador. Algunas medidas prácticas son:
1. Crear una ficha fiscal por promoción
Además de los datos habituales de superficie, precios y unidades, conviene registrar el municipio, la ordenanza aplicable, la fecha de inicio de las obras, la solicitud presentada y las fechas límite de renovación.
2. Separar unidades en construcción, terminadas y vendidas
No todas las viviendas de una promoción se encuentran en la misma situación. Una unidad pendiente de construcción no plantea las mismas cuestiones que una vivienda terminada y todavía propiedad de la promotora.
3. Calcular el coste fiscal en varios escenarios
El análisis debería incluir, como mínimo, la situación con una bonificación del 90%, con una bonificación del 50% y sin bonificación. Así podréis valorar la sensibilidad del proyecto ante un cambio de ordenanza o ante la pérdida del beneficio.
4. Revisar la documentación antes de cada plazo
Si se establecen comprobaciones periódicas, será necesario conservar certificados técnicos, licencias, documentación contable y evidencias sobre el estado de cada inmueble.
5. Tener preparada una estrategia alternativa de comercialización
Cuando una unidad no se vende en el plazo previsto, la agencia debe poder estudiar rápidamente si conviene mantenerla en venta, ofrecerla en alquiler de larga temporada o incorporarla a otra estrategia comercial.
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Una modificación fiscal como la que se debate en Vélez-Málaga exige conectar información comercial, documental y económica. inmoShare permite centralizar la gestión de ventas y alquileres desde una sola plataforma, algo especialmente útil cuando una promoción puede cambiar de estrategia.
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La diferencia es que no necesitáis cambiar de sistema cuando una vivienda pasa de promoción en venta a alquiler de larga temporada. inmoShare es el único software que gestiona de forma integrada las ventas y todos los tipos de alquileres, desde la larga duración hasta el alquiler de invierno y el vacacional.
Una decisión local con efectos sobre la estrategia inmobiliaria
La propuesta del PSOE de Vélez-Málaga todavía debe superar el debate plenario y su correspondiente tramitación. Hasta que no se publique el texto definitivo, las empresas no deberían dar por confirmado el cambio ni aplicar automáticamente el porcentaje del 50% a todos los casos.
Pero el debate sí ofrece una conclusión clara: las ordenanzas fiscales municipales forman parte de la cuenta de resultados de una promoción.
En un mercado como el de la Axarquía, donde conviven obra nueva, segunda residencia, alquiler de larga temporada y demanda internacional, las agencias y promotoras necesitan analizar cada activo desde varias perspectivas. La fiscalidad, el ritmo de venta, el coste de mantener stock y la posibilidad de cambiar de uso comercial están cada vez más conectados.
La pregunta ya no es solo cuánto cuesta construir una vivienda. También es cuánto cuesta mantenerla, durante cuánto tiempo y con qué estrategia puede llegar antes al mercado.
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