Si gestionáis alquileres de larga duración en zonas con tanto movimiento como Torre del Mar, Almuñécar o Motril, sabréis que el tiempo vuela. Parece que fue ayer cuando se aprobó la gran reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) en marzo de 2019, pero la realidad es que miles de contratos firmados bajo ese marco legal ya están cruzando la frontera de los 5 años de vigencia.
Para vosotros, como gestores o propietarios, este hito no es solo una fecha en el calendario; es el momento legal en el que se abre la puerta a una gestión que a menudo se olvida y que puede afectar seriamente a la salud financiera de vuestras carteras: la actualización de la fianza.
Hasta ahora, la ley blindaba esa mensualidad inicial, pero una vez superado el periodo de prórroga obligatoria, las reglas cambian. Hoy os explicamos con detalle cómo ejecutar este proceso de forma oficial, profesional y sin fricciones con el inquilino.
⚖️ El marco legal: ¿Qué dice el artículo 36 de la LAU?
Para entender por qué ahora es el momento de actuar, hay que mirar el artículo 36 de la Ley de Arrendamientos Urbanos. Este artículo establece que, durante los primeros cinco años de duración del contrato (o siete si el arrendador es una persona jurídica/empresa), la fianza no está sujeta a actualización.
Sin embargo, el escenario cambia radicalmente en cuanto el contrato entra en su fase de prórroga. Según la normativa vigente:
- Contratos de vivienda habitual: La fianza debe ser de una mensualidad.
- Contratos para uso distinto del de vivienda (locales, oficinas): La fianza debe ser de dos mensualidades.
La clave reside en que, tras esos 5 o 7 años iniciales, el arrendador tiene el derecho de exigir que la fianza se incremente hasta igualarse a una mensualidad de la renta vigente en ese momento. Del mismo modo, el inquilino podría solicitar su reducción si la renta hubiera bajado (algo poco frecuente en el mercado actual de la Costa Tropical y la Axarquía).
📅 ¿Cuándo podéis solicitar exactamente esta actualización?
No podéis pedir el aumento de la fianza en cualquier momento del año. Para hacerlo correctamente y que tenga validez legal, debéis seguir estos criterios temporales:
- Haber superado el periodo obligatorio: Como mencionábamos, 5 años para personas físicas y 7 para jurídicas. Si el contrato se firmó, por ejemplo, en mayo de 2021, hasta mayo de 2026 no podréis tocar esa fianza.
- En el momento de la prórroga: El ajuste debe notificarse coincidiendo con la prórroga del contrato. Es el instante en que el contrato "se renueva" tácitamente o por acuerdo, y es ahí donde se recalcula el depósito para que coincida con la realidad del mercado y de la renta que el inquilino está pagando actualmente.
Es vital que reviséis vuestras bases de datos. Muchos contratos en localidades como Torrox Costa o Nerja se firmaron con rentas que, tras las actualizaciones anuales de IPC o los índices correspondientes, han subido considerablemente. Mantener una fianza de 600€ por una vivienda que hoy se alquila por 750€ supone un riesgo innecesario de falta de cobertura ante posibles daños o impagos finales.
📝 Guía paso a paso para actualizar la fianza sin errores
Si tenéis claro que os toca actualizar, seguid este protocolo para evitar reclamaciones:
1. Cálculo de la renta vigente
Lo primero es determinar cuánto está pagando el inquilino a día de hoy. No nos referimos a la renta inicial, sino a la resultante después de todas las actualizaciones legales aplicadas año tras año. Si la renta empezó en 800€ y hoy, tras los ajustes, es de 865€, esa es vuestra base.
2. Determinación de la diferencia
La fianza debe ser igual a la renta actual.
- Fianza inicial depositada: 800€
- Nueva fianza requerida: 865€
- Diferencia a abonar por el inquilino: 65€
3. Notificación formal
No basta con un mensaje de WhatsApp. Para que sea oficial y podáis proceder al depósito en los organismos públicos (como AVRA en Andalucía), necesitáis una comunicación por escrito. Os recomendamos un email certificado o un burofax si detectáis que la relación con el inquilino puede ser complicada. En la nota debéis indicar la cláusula del contrato, la referencia al Art. 36 de la LAU y el desglose de las cantidades.
4. Ingreso de la diferencia
El inquilino dispone, habitualmente, de un plazo de 30 días para abonar esa diferencia. Una vez recibida, es vuestra responsabilidad como gestores o propietarios actualizar ese depósito en el organismo correspondiente de la comunidad autónoma.
🏠 La importancia de la actualización en el mercado de la Axarquía y Costa Tropical
En nuestra zona, especialmente en núcleos en crecimiento como Torre del Mar o Motril, el valor de los alquileres ha experimentado una subida constante. Muchos profesionales del sector se centran únicamente en actualizar la renta mensual, pero olvidan que la fianza es la única garantía líquida e inmediata que tenemos frente a desperfectos al final del contrato.
Si gestionáis una cartera de 50 o 100 viviendas, la suma de esas "pequeñas diferencias" de fianza no actualizadas puede suponer miles de euros en garantías que estáis dejando de tener bajo custodia. Además, cumplir con el depósito actualizado ante la Junta de Andalucía es fundamental para evitar sanciones administrativas que podrían derivar de una inspección.
🛡️ ¿Qué pasa con el depósito en AVRA?
En Andalucía, el depósito de las fianzas se gestiona a través de la Agencia de Vivienda y Rehabilitación de Andalucía (AVRA). Cuando actualizáis una fianza tras 5 años, no basta con guardar el dinero en el cajón. Debéis presentar una declaración complementaria o actualización del depósito inicial.
Este trámite es obligatorio. Si el contrato finaliza y solicitáis la devolución de una fianza que no coincide con la renta declarada en las últimas actualizaciones, podríais tener problemas para recuperar el importe total o incluso enfrentaros a recargos. Mantener la trazabilidad de cada contrato es la única forma de dormir tranquilos.
🚀 ¿Cómo os ayuda inmoShare en esta gestión?
Llevar el control de cuándo cumple cada contrato sus 5 o 7 años puede ser un caos si lo hacéis de forma manual o con hojas de cálculo infinitas. Aquí es donde la tecnología marca la diferencia entre una oficina eficiente y una que siempre va a remolque.
inmoShare está diseñado específicamente para que no tengáis que memorizar fechas ni revisar expedientes uno a uno:
- Alertas automáticas de contratos: El sistema os avisa con antelación cuando un contrato de larga duración está próximo a cumplir su 5.º o 7.º aniversario. Así, podéis preparar la notificación de actualización de fianza con tiempo.
- Gestión integral de alquileres: Somos el único software que integra la gestión de ventas con todo tipo de alquileres (larga duración y vacacional). Podéis llevar el seguimiento de las rentas vigentes y los depósitos realizados de forma centralizada.
- Histórico de actualizaciones: Documentad cada subida de IPC y cada ajuste de fianza en la ficha del inmueble y del inquilino, generando una trazabilidad total ideal para auditorías o trámites ante AVRA.
- Centralización documental: Guardad los acuses de recibo de las notificaciones de fianza directamente en la nube, asociados al contrato correspondiente, para que todo el equipo de la oficina tenga acceso a la información.
En un mercado tan competitivo como el de la Costa del Sol oriental y la Costa Tropical, liberar vuestro tiempo de tareas administrativas rutinarias os permite centraros en lo que de verdad importa: captar nuevas propiedades y ofrecer un servicio de calidad a vuestros clientes.
💡 Conclusión: No dejéis pasar el plazo
La actualización de la fianza tras los 5 años es un derecho legal que protege vuestra inversión y la de vuestros clientes propietarios. Con la inflación de los últimos años, las rentas se han distanciado mucho de los depósitos iniciales, y regularizar esta situación es un ejercicio de responsabilidad profesional.
Revisad hoy mismo vuestro CRM, filtrad los contratos firmados en 2021 y empezad a planificar estas actualizaciones. Vuestra cuenta de resultados y la seguridad de vuestras operaciones os lo agradecerán.
¿Tenéis dudas sobre cómo aplicar este cambio en vuestra cartera de inmuebles en la Axarquía? En inmoShare estamos para ayudaros a que la tecnología trabaje para vosotros, simplificando estos procesos legales tan necesarios.
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