Imagen aérea del casco urbano de Nerja. Fuente: Diario Sur.
La vivienda se ha convertido en uno de los principales asuntos del debate económico y urbanístico de la Axarquía. En Nerja, la Asociación de Empresarios de Nerja (AEN) ha reclamado que el nuevo Plan General de Ordenación Municipal (PGOM) reserve más suelo para vivienda asequible, ante las dificultades que encuentran jóvenes, familias y trabajadores para vivir en el municipio.
La petición llega en un momento decisivo: el Ayuntamiento está elaborando el documento que deberá sustituir al planeamiento vigente, aprobado en el año 2000, y definir el modelo urbano de Nerja para las próximas décadas. ¿Puede el nuevo PGOM responder al crecimiento turístico sin expulsar del mercado residencial a quienes trabajan y viven en la localidad?
Un problema residencial que ya afecta al tejido empresarial
Según la información publicada por Diario Sur, la AEN ha presentado sus propuestas dentro del proceso de participación ciudadana abierto por el Ayuntamiento para la elaboración del futuro PGOM.
El diagnóstico empresarial es claro: la falta de viviendas a precios razonables no solo afecta a quienes buscan desarrollar su proyecto de vida en Nerja. También dificulta que las empresas puedan atraer y retener trabajadores en sectores esenciales como la hostelería, el comercio, la construcción y los servicios.
La presión es especialmente relevante en un municipio cuya economía depende en buena medida de la actividad turística. Cuando los trabajadores no encuentran alojamiento cercano o deben asumir alquileres desproporcionados respecto a sus ingresos, el problema deja de ser únicamente residencial. Se convierte también en una cuestión de competitividad, movilidad, empleo y cohesión social.
La AEN considera que el modelo urbanístico actual se encuentra en una situación de bloqueo. Una parte importante del suelo disponible para nuevas promociones se orienta a viviendas de baja densidad y precios elevados, mientras que en el casco urbano se ha producido una transformación progresiva de viviendas residenciales hacia usos turísticos.
El resultado es un mercado cada vez más difícil para la población local, tanto en compra como en alquiler.
Nerja concentra una elevada presión de las viviendas turísticas
El debate sobre el suelo no puede separarse de la evolución del parque residencial. Nerja lidera en la provincia de Málaga la presión de las viviendas turísticas sobre el conjunto de viviendas censadas, según los datos citados por Diario Sur a partir del informe del Instituto Nacional de Estadística.
La localidad registra un 16,36 % de viviendas turísticas sobre el total censado, con 2.719 unidades según la estadística del INE. El registro turístico de Andalucía eleva la cifra por encima de las 4.300 viviendas autorizadas, de acuerdo con la misma información.
Las cifras no significan que toda vivienda turística sustituya automáticamente a una vivienda habitual. Sin embargo, sí muestran la magnitud del fenómeno y ayudan a entender por qué la disponibilidad para residentes se ha convertido en una preocupación central.
El Ayuntamiento también ha anunciado que estudia una posible moratoria para nuevas viviendas turísticas, aunque, según la información publicada, todavía no se habían concretado ni los plazos ni el ámbito de aplicación. Por tanto, cualquier análisis debe distinguir entre una medida anunciada y una regulación efectivamente aprobada.
La cuestión de fondo es más amplia: incluso si se limita el crecimiento de los alojamientos turísticos, ¿existe suficiente suelo preparado para crear viviendas asequibles y responder a la demanda de trabajadores y familias?
Más suelo, más edificabilidad y desarrollos por fases
Las propuestas de la Asociación de Empresarios de Nerja se articulan alrededor de varias líneas urbanísticas.
En primer lugar, la entidad reclama generar nuevo suelo urbanizable destinado específicamente a vivienda asequible. No se trataría únicamente de aumentar el número total de viviendas, sino de garantizar que una parte de la oferta futura responda a las necesidades de la población residente.
En segundo lugar, plantea incrementar la edificabilidad en determinadas zonas, siempre con el objetivo de hacer viable la construcción de viviendas a precios razonables. Esta cuestión es relevante porque el coste del suelo, la baja densidad y las cargas urbanísticas pueden hacer que una promoción protegida o asequible deje de ser económicamente viable.
La AEN también defiende la creación de suelo finalista suficiente. Es decir, terrenos que cuenten con las condiciones urbanísticas necesarias para poder desarrollar proyectos residenciales sin quedar bloqueados durante años en fases de tramitación, gestión o urbanización.
Por último, propone estudiar nuevos ámbitos de crecimiento al norte del municipio, desarrollados por fases y acompañados de zonas verdes y espacios públicos. La asociación considera que estos sectores podrían tener capacidad para miles de viviendas en el largo plazo, aunque su desarrollo dependería de la planificación definitiva, la gestión urbanística, las infraestructuras y las aprobaciones administrativas correspondientes.
El PGOM no debe medir solo cuántas viviendas caben
El futuro plan tendrá que resolver una cuestión esencial: qué tipo de ciudad quiere ser Nerja.
La disponibilidad de suelo es importante, pero no suficiente. Un PGOM orientado exclusivamente a aumentar la capacidad residencial podría generar más oferta sin resolver el problema de acceso si las viviendas resultantes se dirigen principalmente a segmentos de alto poder adquisitivo o a usos temporales.
Por eso, el planeamiento deberá analizar conjuntamente:
- La proporción de vivienda protegida y asequible en los nuevos desarrollos.
- La ubicación de los futuros sectores residenciales.
- La conexión con centros de trabajo, colegios, servicios sanitarios y transporte.
- La disponibilidad de agua, saneamiento, electricidad y otras infraestructuras.
- La creación de espacios verdes y equipamientos públicos.
- La compatibilidad entre actividad turística, vivienda habitual y calidad urbana.
- Los mecanismos de gestión que permitan convertir el suelo planificado en viviendas reales.
La información municipal sobre el PGOM de Nerja señala la importancia de definir un modelo de ciudad compacta, movilidad sostenible y estrategias que garanticen suelo suficiente para vivienda asequible, especialmente para jóvenes y colectivos con dificultades de acceso.
El proceso participativo abierto por el Ayuntamiento ofrece un espacio para que vecinos, entidades sociales y empresas trasladen sus propuestas antes de la redacción del avance. La participación será útil si permite comparar alternativas, conocer los costes de cada modelo y evaluar sus efectos sobre la población residente.
La coordinación con el Plan Municipal de Vivienda
El nuevo PGOM tendrá que mantener coherencia con el Plan Municipal de Vivienda y Suelo de Nerja 2025-2030, aprobado como documento estratégico para los próximos cinco años.
La conexión entre ambos instrumentos es fundamental. El plan de vivienda puede identificar necesidades, perfiles de demanda y líneas de actuación, pero el PGOM es el que define buena parte de la capacidad territorial para materializarlas.
También será relevante el marco autonómico. El Decreto-ley andaluz 1/2025 contempla medidas para impulsar viviendas protegidas en suelo público y privado, incluyendo determinados incrementos de densidad o edificabilidad cuando el destino sea íntegramente la vivienda protegida. Estas herramientas pueden facilitar nuevas promociones, pero necesitan suelo adecuado, gestión eficaz y proyectos que respondan a una demanda real.
En otras palabras, el planeamiento debe evitar que la vivienda asequible quede como una declaración de intenciones. La reserva de suelo es el primer paso; después deben llegar la urbanización, la financiación, la colaboración público-privada y la construcción.
Un debate que afecta a toda la Axarquía
Aunque la reclamación se refiere a Nerja, el problema tiene paralelismos en otros municipios costeros de la Axarquía, como Torrox o Torre del Mar, donde conviven turismo, segunda residencia, alquiler temporal y necesidades de vivienda habitual.
El equilibrio tampoco es idéntico en cada localidad. Nerja tiene sus propias limitaciones territoriales, su presión turística y su estructura económica. Por eso no conviene trasladar automáticamente las mismas soluciones a todo el litoral.
Sí existe, sin embargo, una tendencia común: los municipios turísticos necesitan planificar vivienda para las personas que sostienen su economía durante todo el año. La disponibilidad de trabajadores ya no puede considerarse un asunto separado de la política residencial.
La evolución también merece atención en la Costa Tropical, con municipios como Almuñécar y Motril. Las decisiones que se adopten en la Axarquía pueden aportar referencias para otros territorios costeros que afrontan tensiones similares entre crecimiento turístico, suelo limitado y acceso a la vivienda.
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La transformación urbanística de Nerja todavía está en una fase inicial. El PGOM deberá concretar las decisiones y superar los trámites correspondientes. Pero la reclamación empresarial ya deja una conclusión clara: la planificación residencial debe tener en cuenta no solo el crecimiento del municipio, sino también quién podrá vivir y trabajar en él.
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Nerja, PGOM, vivienda asequible, urbanismo, Axarquía, viviendas turísticas, alquiler residencial, mercado inmobiliario, Costa Tropical, planificación urbana