Publicado el viernes 9 de octubre de 2026
El Congreso de los Diputados ha rechazado esta semana los dos reales decretos-ley de vivienda aprobados por el Gobierno a finales de septiembre. La decisión, adoptada en un pleno extraordinario celebrado el viernes 2 de octubre, deja sin efecto buena parte de las medidas que apenas habían estado vigentes durante unas horas y devuelve la gestión de muchos contratos de alquiler al marco anterior.
Para las agencias de la Axarquía y la Costa Tropical, desde Torrox, Torre del Mar y Vélez-Málaga hasta Almuñécar, Motril o Salobreña, el cambio afecta especialmente al control de renovaciones, la larga temporada, los contratos de invierno y la documentación de los expedientes.
La cuestión práctica es clara: ¿qué fechas y qué reglas deben revisar ahora las agencias para evitar errores con propietarios e inquilinos?
Dos votaciones y apenas horas de vigencia
El Congreso rechazó los dos textos por separado:
- El decreto relacionado con la protección frente a desahucios fue derogado por 178 votos en contra frente a 172 a favor.
- El decreto sobre la estabilidad y prórroga de los contratos de vivienda habitual cayó por 184 votos en contra y 166 a favor.
El PP, Vox, Junts y UPN votaron en contra de ambos textos.
Uno de los decretos había entrado en vigor el jueves 1 de octubre y el otro el viernes 2 de octubre. Por tanto, las nuevas reglas tuvieron una vigencia muy limitada. Al no ser convalidados por el Congreso, sus medidas decaen, tal y como quedó formalizado en las resoluciones publicadas en el BOE el mismo 2 de octubre.
Esto significa que las agencias no deben continuar aplicando automáticamente las previsiones que se aprobaron para ese breve periodo. Sin embargo, tampoco conviene interpretar la situación como un simple “borrón y cuenta nueva”: los expedientes iniciados durante esas horas pueden requerir un análisis individual.
Qué medidas dejan de aplicarse
Entre las principales medidas que desaparecen se encuentran las siguientes:
1. Cae la limitación extraordinaria del 2 %
La limitación temporal que impedía determinadas subidas de renta hasta el 31 de diciembre de 2027 queda sin efecto.
En concreto, cuando no hubiera acuerdo entre las partes, el incremento máximo extraordinario era del 2 %. Además, si el alquiler superaba el límite del índice de referencia, no podía aplicarse actualización.
Tras la derogación, las actualizaciones vuelven a depender del régimen ordinario aplicable al contrato: lo pactado, la normativa vigente y el índice que corresponda en cada caso. Por eso, una agencia no debería aplicar el mismo criterio a todos los contratos sin comprobar su fecha, duración, cláusula de actualización y ubicación.
2. Desaparece la prórroga extraordinaria de hasta dos años
El nuevo mecanismo permitía que determinados arrendatarios solicitaran una prórroga extraordinaria de hasta dos años en contratos de vivienda habitual que se encontraran cerca de su vencimiento.
También decaen las modificaciones relacionadas con las prórrogas posteriores al periodo mínimo del contrato y determinadas indemnizaciones al inquilino previstas para algunos supuestos.
La consecuencia operativa es importante: las renovaciones deben volver a analizarse con el calendario ordinario de la Ley de Arrendamientos Urbanos, sin dar por hecho que existe una prórroga extraordinaria automática.
3. Los contratos de temporada recuperan un marco menos intervenido
También quedan sin efecto las nuevas exigencias que obligaban a justificar de forma expresa y acreditable la causa de temporalidad, así como el límite a la suma de las rentas de habitaciones dentro de una misma vivienda.
En consecuencia, el alquiler de temporada vuelve a quedar principalmente sujeto al marco anterior y al pacto entre las partes, sin perjuicio de que siga siendo esencial describir correctamente la finalidad del contrato.
Esto no significa que todo contrato denominado “de temporada” sea automáticamente válido como tal. La realidad del uso, la duración, la causa del desplazamiento y las circunstancias del arrendatario seguirán siendo relevantes. Además, las comunidades autónomas y los ayuntamientos mantienen sus competencias en vivienda, turismo, consumo y urbanismo.
En una zona con demanda residencial, vacacional y de invierno como la Axarquía o la Costa Tropical, la documentación seguirá estando bajo escrutinio social y administrativo. La flexibilidad contractual no elimina la necesidad de actuar con transparencia.
La fecha que las agencias deben controlar: cuatro meses y dos meses
Con la vuelta al régimen anterior del artículo 10 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, el calendario de preavisos vuelve a ser una pieza central de la gestión.
Una vez transcurrido el periodo mínimo legal de cinco años, o de siete años si el arrendador es una persona jurídica, el contrato puede prorrogarse anualmente hasta un máximo de tres años más si ninguna de las partes comunica su voluntad de no renovarlo en plazo.
Las referencias que deben incorporarse al seguimiento son:
- El propietario debe avisar con al menos cuatro meses de antelación a la fecha de vencimiento si no quiere renovar.
- El inquilino debe avisar con al menos dos meses de antelación.
- Durante las prórrogas anuales, el inquilino puede comunicar su voluntad de no renovar con un mes de antelación a la fecha de terminación de cada anualidad.
Imaginemos un contrato de vivienda habitual gestionado por una agencia en Torrox cuyo vencimiento se produce el 30 de junio. Si el propietario no quiere continuar, la agencia debería controlar como fecha límite el 28 de febrero, aproximadamente, atendiendo al cómputo concreto de cada caso. Si quien desea no renovar es el inquilino, el aviso debería llegar antes de finales de abril.
No se trata de una cuestión menor. Un aviso fuera de plazo puede cambiar la estrategia del propietario, retrasar la comercialización de la vivienda o generar expectativas incorrectas en el inquilino.
Qué debe revisar una agencia esta semana
La respuesta más prudente es realizar una auditoría de contratos, no modificar todos los expedientes de forma indiscriminada.
Para la larga temporada
Conviene revisar:
- Contratos cuyo vencimiento se produzca en los próximos seis meses.
- Fechas de inicio y de finalización de las prórrogas.
- Cláusulas de actualización de renta.
- Comunicaciones ya enviadas a propietarios o inquilinos.
- Solicitudes de prórroga extraordinaria presentadas entre el 1 y el 2 de octubre.
Para los alquileres de invierno
El hecho de que el régimen de temporada sea ahora menos intervenido no elimina la importancia de diferenciar correctamente entre una estancia temporal y una necesidad permanente de vivienda.
En Almuñécar, Motril o Torre del Mar, por ejemplo, una misma vivienda puede pasar de una reserva de invierno a un alquiler vacacional o a una operación de larga temporada. Cada cambio de uso debe quedar reflejado en la ficha, el calendario, el contrato y la documentación entregada.
Para el alquiler vacacional
La derogación de estas medidas no elimina las obligaciones turísticas, fiscales, de registro de viajeros o de información que resulten aplicables. La agencia debe separar las reglas del arrendamiento de vivienda habitual de las propias de las viviendas turísticas y de la normativa sectorial correspondiente.
La coordinación de calendarios continúa siendo esencial. Una vivienda que aparece libre en un canal, pero está ocupada por un contrato de invierno, puede generar una doble reserva y un problema operativo inmediato.
La zona gris: expedientes iniciados durante esas horas
La derogación plantea una cuestión delicada: ¿qué ocurre con una solicitud presentada mientras el texto estaba vigente? ¿Y con una suspensión judicial que ya hubiera sido acordada?
La respuesta no es idéntica para todos los casos. Los expertos consultados señalan que los efectos pueden depender de la fecha exacta, del contenido de la solicitud, del estado del procedimiento y de las resoluciones dictadas.
Por eso, las agencias deberían conservar:
- La fecha y hora de cada comunicación.
- El texto íntegro enviado y recibido.
- La documentación adjunta.
- Las respuestas del propietario o del inquilino.
- Las resoluciones judiciales o administrativas relacionadas.
- Las versiones del contrato utilizadas en cada momento.
No es posible asegurar de forma general que todas las solicitudes presentadas durante la vigencia de las normas mantengan el mismo efecto. En expedientes con conflicto, suspensión judicial o solicitud formal de prórroga, lo recomendable es revisar cada caso con asesoramiento legal especializado, sin aplicar una solución automática a toda la cartera.
¿Cómo te ayuda inmoShare?
Cuando la normativa cambia en cuestión de horas, tener la información dispersa entre correos, hojas de cálculo y agendas supone un riesgo innecesario.
inmoShare permite centralizar el seguimiento de clientes, propietarios, contratos y tareas en una misma ficha. Para este escenario, resulta especialmente útil en tres áreas:
- Avisos y seguimiento de renovaciones: el CRM permite controlar vencimientos de contratos y crear avisos para que la agencia pueda preparar con antelación las comunicaciones de cuatro meses, dos meses o un mes, según corresponda.
- Tareas y trazabilidad: cada expediente puede incluir comentarios, visitas, comunicaciones, documentos y tareas asignadas a un usuario concreto. Así, una solicitud presentada el 1 o el 2 de octubre no queda perdida en una bandeja de entrada.
- Facturación conforme a Veri*factu: el módulo de facturación inmobiliaria permite trabajar con facturas, múltiples emisores y facturación a nombre del propietario, manteniendo la trazabilidad documental. La entrada en vigor de Veri*factu está pospuesta, pero conviene que los procesos de la agencia estén preparados para cumplir cuando resulte exigible.
Además, inmoShare integra CRM, ventas, larga temporada, alquiler de invierno y alquiler vacacional, algo especialmente relevante para agencias de la Axarquía y la Costa Tropical que gestionan distintos usos sobre una misma cartera. Es el único software que reúne en una plataforma la gestión integrada de ventas y todos los tipos de alquiler.
Para la parte vacacional, el Channel Manager sincroniza la disponibilidad mediante API con Airbnb y Booking.com, además de otras conexiones, reduciendo el riesgo de publicar como disponible una vivienda que está comprometida en otro canal o modalidad de alquiler.
Una vuelta al régimen anterior, pero no a la improvisación
El rechazo parlamentario devuelve previsibilidad a algunas tareas, pero también obliga a recuperar rutinas que muchas agencias habían empezado a modificar: controlar los preavisos ordinarios, verificar las cláusulas de actualización y documentar correctamente la finalidad de cada contrato.
La pregunta para las agencias no es solo qué norma está vigente hoy. También es si pueden demostrar qué regla aplicaron, en qué fecha y sobre qué expediente.
En Torrox, Torre del Mar, Almuñécar, Motril y el resto de la Axarquía y la Costa Tropical, la gestión profesional del alquiler va a depender, una vez más, de combinar conocimiento normativo, seguimiento de fechas y una trazabilidad documental completa.
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Tags: alquiler, vivienda, Ley de Arrendamientos Urbanos, contratos de temporada, alquiler de invierno, alquiler vacacional, Axarquía, Costa Tropical, Torrox, Torre del Mar, Almuñécar, Motril, gestión inmobiliaria, CRM inmobiliario, Veri*factu
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